Koopovereenkomst
A koopt van de gemeente een perceel grond in een nieuwbouwwijk met aan de westzijde van het perceel een sloot. Op het buurperceel zou projectmatige bouw plaatsvinden. Het perceel van A was bedoeld om een vrijstaande woning op te bouwen. In de door de gemeente uitgegeven brochures is met betrekking tot het type perceel van A opgenomen dat de afstand van het bebouwingsveld tot de zijgrens van de kavel twee en een halve meter bedraagt en dat twee woningen dus minimaal vijf meter uit elkaar staan.
Wanprestatie gemeente?
A heeft het perceel eind 2006 gekocht en heeft een vrijstaande woning gebouwd. Eind 2007 is hij er gaan wonen. Eind 2009 stelt de gemeente voor de projectmatige kavels en dus ook voor het buurkavel het bestemmingsplan vast. Er worden woningen met de zijgevel direct aan de sloot gebouwd, waarna A een verklaring voor recht vordert dat de gemeente is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. De rechtbank wijst de vorderingen af.
A gaat in hoger beroep bij het Gerechtshof te Den Haag. In hoger beroep stelt hij dat hij vanwege de brochures en mededelingen van de gemeente er op mocht vertrouwen dat voor het buurperceel dezelfde bouwregels zouden worden opgesteld als voor de vrije kavels. De gemeente stelt dat de verwijten van A afstuiten op de formele rechtskracht van het bestemmingsplan. Het hof gaat daar niet in mee omdat de vordering van A is gebaseerd op de stelling dat de gemeente haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst niet is nagekomen. Voor de beoordeling daarvan is geen beslissing nodig over de rechtmatigheid van het bestemmingsplan.
Het hof oordeelt ten aanzien van de stellingen van A dat in de koopovereenkomst niets is opgenomen over de bebouwing van het buurperceel. De informatie in de brochures ziet vervolgens enkel toe op de vrije kavels onderling. De informatie in het informatieboek is zo algemeen dat daaraan geen specifieke verwachtingen met betrekking tot het buurperceel in relatie tot het perceel van A konden worden verbonden. Het feit, zo vervolgt het hof, dat de wijk zo zou zijn ontworpen dat er geen hinder wordt veroorzaakt is daarvoor niet voldoende specifiek, reeds omdat hinder een relatief begrip is dat door A niet voldoende concreet is gemaakt met de stelling dat de platformwoning niet op deze wijze gebouwd had mogen worden. Dat in het informatieboek nog geen bebouwingsveld was ingetekend voor het buurperceel, kon evenmin tot enige gerechtvaardigde verwachting leiden, maar slechts tot de conclusie dat er nog onzekerheid bestond over de woningen die daar zouden worden gerealiseerd.
Ook het feit dat een deel van een sloot als onderdeel van het perceel werd aangekocht, kon evenmin bijdragen aan het vertrouwen dat er op het buurperceel gelijksoortige regels zouden gelden als voor het perceel zelf. De sloot, zo vervolgde het hof, had vanzelfsprekend als praktisch effect dat er een zekere afstand tussen de woning op het buurperceel ontstond, maar kon nog geen gevolg hebben voor de nog niet bestaande regels die voor het buurperceel zouden gaan gelden.
Gerechtvaardigd vertrouwen?
A stelde daarnaast dat er uitlatingen zijn gedaan door medewerkers van de gemeente. Het hof oordeelt dat A niet gerechtvaardigd op de uitlatingen van de medewerkers van de gemeente mocht vertrouwen. Immers, tussen partijen staat vast dat bij de aankoop van het perceel nog niet duidelijk was wat er op het buurperceel zou worden gebouwd en welke regels zouden gelden. Daarnaast was dit in het gesprek met de medewerkers aan de orde geweest. Het beroep op non conformiteit bij koop kon A derhalve niet baten, evenmin als het beroep op dwaling.
Kat in de zak gekocht?
Ik kan mij voorstellen dat A het op de informatiebijeenkomst heel uitgebreid gehad heeft over de sloot en wat er naast zou worden gebouwd. Dat was op dat moment nog niet bekend. Mocht dat wel het geval zijn, had deze zaak zomaar heel anders gelopen kunnen zijn. Indien u een vrije kavel heeft gekocht en u wordt opeens geconfronteerd met een andere voorstelling van zaken, blijft het evengoed lonen om de mogelijkheden te onderzoeken. Indien A wel in het gelijk was gesteld had dit mogelijk wel tot een lagere verkoopprijs hebben kunnen geleid. Voor A gaat die vlieger helaas niet meer op. Mocht u hier meer van willen weten neem dan contact met mij op.
Bron: Gerechtshof Den Haag 19 januari 2016
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2016:18
Dit artikel is geschreven door Roelie Conijn, advocaat Vastgoedrecht bij Van Diepen van der Kroef Advocaten Alkmaar.
