In de periode 1960-1990 zijn er veel asbesthoudende materialen in gebouwen verwerkt. Deze materialen brengen nog steeds aanzienlijke (gezondheids)risico’s met zich mee. Aanwezigheid van asbest kan ook leiden tot hoge saneringskosten en eventuele bijkomende schades. De koper van een woonhuis zal zich eerst richten tot de verkopende partij om de schade te verhalen. Die situatie belicht ik in dit artikel. In mijn volgende artikelen zal ik de aansprakelijkheid van de verkopend makelaar en de bouwkundig inspecteur toelichten.
Inhoud overeenkomst
In de meeste koopovereenkomsten van woningen zal een bepaling opgenomen zijn over de eventuele aanwezigheid van asbest. Door middel van die bepaling kan de verkoper aangeven dat hij niet weet of er asbest in de woning is verwerkt. De verkoper kan daarmee zijn aansprakelijkheid echter niet onbeperkt uitsluiten. Stel nu dat de verkoper een woning uit de bouwperiode van grofweg 1960-1990 aanbiedt, dan kan je verdedigen dat de verkoper misschien wel had kunnen vermoeden dat daarin asbest was verwerkt. Mogelijk heeft de verkoper in dat geval zelfs een plicht om asbestonderzoek te verrichten voordat hij de woning op de markt zet.
Mededelingsplicht verkoper
In dat kader is ook de mededelingsplicht van de verkoper van belang. Hij is namelijk verplicht juiste informatie over de woning te verstrekken, ook als deze nadelig is. Deze mededelingsplicht rust ook op de verkoper ook als hij moet vermoeden dat er asbest in de woning is verwerkt. Daarnaast zal zijn mededelingsplicht verzwaard worden wanneer hij wordt bijgestaan door een deskundige, oftewel, een verkopend makelaar.
De verkoper en zijn makelaar zijn verplicht de relevante eigenschappen van een woning aan de koper kenbaar te maken. Wanneer zij hierin verzaken zijn ze onder omstandigheden schadeplichtig voor de gevolgen die dat met zich meebrengt.
Onderzoeksplicht koper
Tegenover de mededelingsplicht van de verkoper staat de onderzoeksplicht van de koper. De ‘plicht’ tot het doen van onderzoek impliceert een actieve houding van de koper. De koper van een woning moet proactief onderzoek verrichten naar de eigenschappen van een woning zodat hij een goed beeld heeft van de staat ervan. Afhankelijk van het bouwjaar of de algehele staat van de woning zal de zwaarte en het belang van de onderzoeksplicht kunnen fluctueren. Het is vrij gebruikelijk dat een koper een bouwkundige zal inschakelen om onderzoek voor hem uit te voeren.
Het niet voldoen aan de onderzoeksplicht door de koper zal meebrengen dat hij minder snel de verkopende partij zal kunnen aanspraken op (verborgen) gebreken aan de woning. Als de koper vervolgens asbest moet laten saneren, zal hij de kosten daarvan minder snel kunnen verhalen op de verkopende partij.
Onderzoeksplicht versus mededelingsplicht
Als beide plichten worden geschonden komt het aan op wat partijen wel of niet hebben gedaan in aanloop naar de (ver)koop. Als de verkoper kan aantonen dat hij niet van het aanwezige asbest afwist (of had kunnen weten), terwijl de koper kan aantonen dat hij voldoende onderzoek heeft verricht, dan zal de aansprakelijkheid echter sneller bij de verkoper komen te liggen. Kortom, meestal weegt de mededelingsplicht van de verkoper, zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper.
Resume
Om de verkoper aan te kunnen spreken voor de geleden schade zal er onderzoek verricht moeten worden. Het enkele aantreffen van asbest roept namelijk niet direct een onbeperkte aansprakelijkheid in het leven. Laat daarom altijd zorgvuldig onderzoek uitvoeren en schakel, indien nodig, tijdig een advocaat in.
Heeft u vragen over asbestaansprakelijkheid, of een ander juridisch probleem met betrekking tot uw vastgoed, neem dan gerust contact op één van onze vastgoedadvocaten.
