In de zomer van 2021 is door de Eerste Kamer de ‘Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’ aangenomen. Het aangenomen voorstel ziet op een wijziging van de Huisvestingswet 2014, die per 1 januari 2022 in werking is getreden en waarbij de mogelijkheid voor het invoeren van opkoopbescherming wordt geïntroduceerd. In deze blog zal ik ingaan op de opkoopbescherming en de voorgestelde implementatie daarvan in Amsterdam.
Met de opkoopbescherming kunnen gemeenten een vergunning verplicht stellen voor het verhuren van opgekochte goedkope of middeldure woonruimten. De opkoopbescherming maakt het kopen van woningen door (vooral) beleggers daarmee niet onmogelijk, maar wel minder aantrekkelijk nu het verhuren van de opgekochte woning onderhevig is aan een vergunningplicht en een vergunning in beginsel alleen in beperkte gevallen wordt verleend. In de memorie van toelichting stelt de minister dat het doel van de opkoopbescherming is om het opkopen en vervolgens verhuren van koopwoningen te beperken en daarmee starters en huishoudens met een middelinkomen een grotere kans te geven op de aankoop van een koopwoning.
Voor het vervolg is het goed een onderscheid te maken tussen de opkoopbescherming en de zelfbewoningsplicht. De zelfbewoningsplicht is al langer mogelijk en geldt alleen voor nieuwbouwwoningen, terwijl de opkoopbescherming pas sinds 1 januari mogelijk is en ook geldt voor bestaande woningen.
De opkoopbescherming
De opkoopbescherming houdt in dat woonruimte gedurende vier jaar na de eigendomsoverdracht moet worden bewoond door de nieuwe eigenaar, tenzij door het college van burgemeester en wethouders (hierna: ‘het college’) een vergunning wordt verleend voor verhuur. Gemeenten kunnen zelf kiezen of en waar ze gebruik willen maken van de opkoopbescherming, daartoe dient wel de lokale huisvestingsverordening te worden aangepast. Bij het invoeren van de opkoopbescherming kunnen gemeenten een keuze maken voor welke gebieden in de gemeente de opkoopbescherming geldt en welke categorieën woonruimten worden gezien als goedkope en middeldure koopwoningen.
De opkoopbescherming geldt niet voor woonruimte waarbij de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden voor de invoering van de gemeentelijke implementatie van de opkoopbescherming. De opkoopbescherming geldt ook niet voor woonruimte die voor de eigendomsoverdracht al langer dan zes maanden was verhuurd.
In de wettelijke regeling zijn een aantal gevallen opgenomen waarbij het college een vergunning voor verhuur moet verlenen. Die gevallen zijn:
- verhuur aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten;
- tijdelijke verhuur wanneer de eigenaar zelf ten minste 12 maanden in de woonruimte heeft gewoond en de verhuur aantoonbaar voor maximaal 12 maanden is;
- verhuur van een woonruimte die onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
Het is de gemeenteraad daarnaast toegestaan om in de huisvestingsverordening zelf extra gevallen aan te wijzen die voor een vergunning in aanmerking komen. Ook kan aan het college de bevoegdheid worden gegeven in individuele gevallen een ontheffing van het verhuurverbod te verlenen.
Wanneer de eigenaar van woonruimte waarvoor de opkoopbescherming geldt, zonder daartoe een vergunning te hebben verkregen, de woonruimte verhuurt kan hij een boete krijgen van maximaal € 22.500,–. Als diezelfde eigenaar binnen vier jaar weer over de schreef gaat kan een boete worden opgelegd van maximaal € 90.000,–. In de lokale huisvestingsverordening dienen de boetebedragen, met inachtneming van voorgaande maxima, nader te worden bepaald.
Wanneer kan een gemeente opkoopbescherming invoeren?
Een gemeente kan de opkoopbescherming alleen invoeren als het aantoont dat er sprake is van schaarste aan woonruimte of de maatregel noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid. Daarnaast moet steeds worden onderbouwd waarom de maatregel noodzakelijk en geschikt is voor toepassing in een bepaalde buurt. Daar komt bij dat de opkoopbescherming een inbreuk is op het eigendomsrecht. De gemeente zal daarom tevens moeten aantonen dat de maatregel noodzakelijk is in het algemeen belang en er een fair balance bestaat tussen de inbreuk op het eigendomsrecht en het algemeen belang.
Zoals hiervoor al is beschreven geldt de opkoopbescherming alleen voor goedkope en middeldure woonruimte. De vraag welke woonruimten in die categorieën valt zal moeten worden vastgesteld door de gemeenteraad. Bij het vaststellen van de categorieën zal de gemeenteraad gebruik kunnen maken van WOZ-waarden. Ook daarbij zal de gemeenteraad moeten onderbouwen waarom gekozen is voor een bepaalde WOZ-waarde en waarom die proportioneel is.
Zowel bij het invoeren van de opkoopbescherming als bij het bepalen van welke categorieën woonruimte daaronder vallen dient de gemeenteraad goed te motiveren waarom bepaalde keuzes worden gemaakt. Indien beleggers door de opkoopbescherming gehinderd worden in hun mogelijkheden tot het verhuren van woningen is het aan te raden de motivering voor de invoering van de maatregel goed tegen het licht te houden.
De opkoopbescherming in Amsterdam
Al tijdens de parlementaire behandeling van de Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming liet de gemeente Amsterdam weten geïnteresseerd te zijn in invoering van de opkoopbescherming. Het college heeft vervolgens op 3 november 2021 het ‘Beleidsvoorstel Opkoopbescherming’ naar buiten gebracht, waarin een plan voor de opkoopbescherming in Amsterdam is neergelegd. Daarnaast is een concept-wijzingsvoorstel van de Huisvestingsverordening 2020 gedeeld, met daarin de toevoegingen die nodig zijn voor het invoeren van de opkoopbescherming. Het college is vooralsnog voornemens de opkoopbescherming voor de zomer van 2022 in te voeren.
In het voorstel van het Amsterdams college valt te lezen dat het de opkoopbescherming wil invoeren voor woonruimten tot € 512.000,–, in de gehele stad. Op die manier ziet de opkoopbescherming op ongeveer 60% van alle woningen in Amsterdam die op dit moment worden bewoond door de eigenaar.
Bij het bepalen van de WOZ-grens vanaf waar de opkoopbescherming geldt heeft het Amsterdamse college geen, althans beperkt, gebruik willen maken van het rapport dat het had gevraagd van het eigen statistiekbureau. Die had onder meer als mogelijke handvatten gegeven: de leencapaciteit van middeninkomens (€ 314.000,–) en de leencapaciteit van tweeverdieners met een modaal inkomen (€ 400.000,–). Een WOZ-waarde gekoppeld aan die leencapaciteit zou volgens het college echter zorgen voor een te laag percentage aan woonruimten waarvoor de opkoopbescherming zou komen te gelden. Uiteindelijk wordt uit het beleidsvoorstel duidelijk dat met behulp van een doelredenering is gekozen voor de WOZ-grens van € 512.000,–. Daarmee valt namelijk 60% van de Amsterdamse koopwoningen onder de opkoopbescherming. Precies het percentage dat het college van tevoren wenste.
Het komt mij voor dat Amsterdam met de gekozen aanpak in beginsel niet zal voldoen aan de strenge eisen die de landelijke regeling stelt. De verantwoording voor de gekozen WOZ-waarde is mager. Niet duidelijk is waarom de opkoopbescherming gewenst is in de hele stad en waarom dezelfde WOZ-grens geldt in alle stadsdelen. Anders dan waarschijnlijk de bedoeling is, zorgt het college met het huidige voorstel ervoor dat huishoudens met een bovenmodaal inkomen een koopwoning kunnen kopen in de stad, terwijl het voor huishoudens met een lager inkomen lastiger wordt een huurhuis te vinden.
Conclusie
Wanneer woonruimte wordt aangekocht met het doel het daarna te verhuren is het belangrijk steeds na te gaan of in de gemeente waar de woonruimte ligt de opkoopbescherming geldt. Om niet voor verrassingen te komen te staan is het aan te raden om ook na te gaan of gewerkt wordt aan een voorstel tot het invoeren van opkoopbescherming. Reden daarvoor is dat voor de opkoopbescherming het moment van levering doorslaggevend is. Aangezien tussen koop en levering doorgaans een enige tijd zit, zouden zomaar eens in de tussentijd de regels kunnen veranderen.
Mocht u als eigenaar van woonruimten een verhuurvergunning worden geweigerd, kan het lonen de weigering aan te vechten wanneer blijkt dat de gemeente niet alle (landelijke) regelgeving in acht heeft genomen. Mijn kantoor helpt u graag bij het bepalen van uw rechtspositie en het aanvechten van de weigering. Ook staan wij klaar u bij te staan met advies over de opkoopbescherming.
Deze blog is geschreven door Vincent Gijlstra, advocaat Vastgoed- en Huurrecht bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten Amsterdam.
