In de strijd tegen het woningtekort wordt veel verwacht van het optoppen van bestaande woningen en appartementsgebouwen met een plat dak. Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verwacht dat hiermee 100.000 nieuwe woningen kunnen worden gerealiseerd. Met de “Landelijke aanpak optoppen”[1] wordt nu onderzocht hoe optoppen op grote schaal mogelijk kan worden gemaakt. Projectontwikkelaars en aannemers zijn er ook al volop mee bezig. Zo heeft Dura Vermeer in 2024 een complete houten verdieping bovenop een seniorenflat in Rotterdam geplaatst.[2]

Maar waarmee moet je rekening houden wanneer je een woning bovenop die van een ander wilt bouwen? Of wanneer iemand interesse heeft om bovenop jouw woning of appartementsgebouw te bouwen. In dit artikel bespreek ik een aantal civielrechtelijke zaken die om de hoek komen kijken bij het optoppen van gebouwen. Bestuursrechtelijk valt er ook genoeg te vertellen over optoppen, maar voor dit artikel doe ik de aanname dat optoppen omgevingsplan-technisch mogelijk is en de maximale bouwhoogte nog niet is bereikt.

Eigendomsrechten

De eigenaar van een perceel grond is bevoegd om ook de ruimte boven en onder het oppervlakte te gebruiken. Anderen mogen de ruimte boven een perceel alleen gebruiken als dit gebruik zo hoog boven het oppervlakte plaats vindt, dat de eigenaar geen belang heeft zich daartegen te verzetten. Oftewel, je mag niet zomaar boven het perceel van iemand anders bouwen.

In de praktijk betalen projectontwikkelaars daarom vaak een vergoeding aan de eigenaar van een gebouw, om op diens dak te mogen bouwen. Dit worden wel eens ‘luchtrechten’ genoemd. Deze term komt oorspronkelijk uit New York, maar daar worden luchtrechten vooral gekocht van de eigenaars omliggende percelen, zodat de eigen wolkenkrabber hoger mag worden gebouwd en er voldoende daglicht in de stad overblijft.[3]

Opstalrechten

De eigenaar van grond met daarop een gebouw is door natrekking ook automatisch eigenaar van dat gebouw. Bouw je dus een nieuwe woning bovenop het gebouw van een ander, dan wordt die ander door natrekking ook eigenaar van die nieuwe woning. Om deze natrekking te doorbreken, zullen opstalrechten moeten worden gevestigd. Een opstalrecht is een zakelijk recht om op de onroerende zaak van een ander gebouwen of werken in eigendom te hebben of te verkrijgen. De opstalhouder blijft dan eigenaar van zijn woningen en hij kan deze verkopen en een hypotheekrecht erop vestigen. In de akte van vestiging van het opstalrecht kunnen partijen ook afspreken dat degene die het opstalrecht krijgt, aan de eigenaar van de grond eenmalig of regelmatig een geldsom (retributie) te betalen.

Appartementsrechten

Wanneer iemand een nieuwe woning wil bouwen op een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten, dan moeten wat extra hobbels worden genomen. Appartementseigenaars zijn namelijk verplicht om de bouw van het gebouw in stand te laten in overeenstemming met de akte van splitsing.
In het meest recente modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (versie 2017) staat ook dat het voor een eigenaar verboden is om zonder voorafgaande toestemming van de vergadering een opbouw te realiseren (ook als daarvoor geen wijziging van de splitsingsakte is vereist). Als door de opbouw de hechtheid van de constructie in gevaar kan worden gebracht, kan sowieso geen toestemming worden verleend.

Om een nieuw appartement aan een appartementsgebouw te kunnen toevoegen, zal de splitsingsakte altijd moeten worden gewijzigd. Door het toevoegen van nieuwe appartementen zullen de stemverhoudingen en verdeling van de onderhoudskosten ook wijzigen, en dit moet ook in de splitsingsakte worden geregeld.

De akte van splitsing kan in beginsel alleen worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars en beperkt gerechtigden (zoals hypotheekhouders en beslagleggers). De akte van splitsing kan ook worden gewijzigd wanneer op de VvE-vergadering 80% van de stemmen voor de optopping hebben gestemd, maar dan moet het bestuur van de VvE een rechterlijke machtiging vorderen om ook medewerking van de tegenstanders te krijgen. De rechter moet dan beoordelen of de tegenstanders zonder redelijke grond hun medewerking of toestemming hebben geweigerd.
Dit soort procedures duren vaak lang. Begin dus op tijd met het vragen van de benodigde toestemmingen.

Het gerechtshof Den Haag op 5 september 2023 een arrest[4] gewezen waarin hij heeft geoordeeld dat de tegenstanders terecht bezwaar maakten tegen het optoppen van appartementen, ook al waren er genoeg stemmen vóór het optoppen. Het gerechtshof heeft daarom de besluiten van de VvE voor het realiseren van de dakopbouwen vernietigd. De eigenaars die hun appartementen wilden optoppen hadden voornamelijk financiële belangen (meer potentiële huurinkomsten). Maar door het optoppen zou er geen gezamenlijk dakterras voor alle eigenaars meer gerealiseerd kunnen worden.
Deze zaak gaat dus over een opbouw op een bestaand appartement en niet zozeer over het bouwen van nieuwe woningen op een appartementsgebouw, maar voor optoppen geldt juridisch gezien hetzelfde en daarvoor is dit arrest dus ook relevant.

De voorstanders van het optoppen zijn tegen dit arrest in cassatie gegaan. De Hoge Raad heeft het arrest van het gerechtshof bij arrest van 21 juni 2024[5] vernietigd, omdat niet alle appartementseigenaars in de procedure zijn betrokken (een formele, procedurele reden dus). De zaak is verwezen naar het gerechtshof Amsterdam, die de zaak opnieuw moet beoordelen.

Burenrechten

Zijn de luchtrechten verworven, de medewerking van appartementseigenaars geregeld, de opstalrechten gevestigd en de omgevingsvergunning voor de bouw van de optopwoningen verleend? Houd er dan nog wel rekening mee dat aan de eigenaars van andere erven geen onrechtmatige hinder mag worden toegebracht, bijvoorbeeld door het onthouden van licht of lucht. Door het optoppen van een gebouw kunnen de buren minder dag- en zonlicht op hun perceel krijgen, of door een kokereffect minder lucht zien. Dat kan onrechtmatige hinder opleveren, en de buren zouden dan met succes een bouwstop of afbraak van de optopping kunnen eisen.

Wie können wir Ihnen helfen?

Projectontwikkelaars en eigenaren van woningen moeten zich dus goed informeren en veel zaken regelen om een optopwoning te kunnen realiseren. Anders kan het droomhuis een luchtkasteel worden.

Wilt u meer weten over het optoppen van een gebouw? Neem dan contact op met Walter de Vries of één van onze andere vastgoed- en bouwadvocaten.

[1] https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/optoppen/wat-is-de-landelijke-aanpak-optoppen

[2] https://www.duravermeer.nl/woningbouw/expertises/blokje-op/

[3] https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/new-yorks-antwoord-op-de-crisis-ga-de-hoogte-in/

[4] https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:1790

[5] https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2024:916