Het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 heeft aanzienlijke gevolgen gehad voor gebiedsontwikkeling en vastgoedtransacties door overheden. Dit arrest heeft, kort samengevat, de verplichting benadrukt dat overheden een openbare selectieprocedure moeten volgen bij de vervreemding van onroerend goed om gelijke kansen voor alle potentiële gegadigden te waarborgen. Hierdoor dient het één-op-één gunnen van onder andere verkoop- en huurposities kritisch te worden bekeken. Dit artikel biedt een overzicht van de huidige stand van zaken met betrekking tot het Didam-arrest en de relevante jurisprudentie die sindsdien is verschenen.
Kernpunten van het Didam-arrest
Het Didam-arrest stelde dat overheden bij het verkopen of verhuren van onroerend goed de basisprincipes van transparantie en gelijke behandeling moeten waarborgen. Dit betekent dat zij niet zomaar eenzijdig een partij kunnen selecteren zonder eerst de markt te raadplegen. Dit principe is van groot belang voor verschillende belanghebbenden, zoals aannemers, projectontwikkelaars, pandeigenaren, en huurders van overheidsgebouwen, waaronder kinderdagverblijven.
Voorbeeld: impact op kinderdagverblijven
Voor kinderdagverblijven betekent dit dat bij verlenging van huurcontracten met schoolbesturen of overheidslichamen, er een eerlijke en open selectieprocedure moet worden gevolgd. Dit kan resulteren in situaties waarin bestaande huurders moeten concurreren met andere partijen voor het recht om kinderdagopvang aan te bieden in een schoolgebouw.
Jurisprudentie sinds het Didam-arrest
Sinds het Didam-arrest is er een redelijke hoeveelheid jurisprudentie verschenen die de grenzen van de verplichting tot het houden van een openbare selectieprocedure verder verduidelijkt. De essentie van deze uitspraken richt zich voornamelijk op de voorwaarden waaronder overheden hun vastgoedtransacties moeten openstellen voor de markt. Enkele belangrijke aandachtspunten uit deze rechtspraak zijn:
- Transparantievereisten: overheden moeten duidelijk communiceren over de selectiecriteria en -procedure.
- Gelijke behandelingsprincipes: alle geïnteresseerde partijen moeten gelijke kansen krijgen om mee te dingen.
- Uitzonderingen op de regel: in bepaalde gevallen kunnen er uitzonderingen gelden, bijvoorbeeld wanneer er slechts één serieuze kandidaat is of wanneer er specifieke beleidsdoelstellingen zijn die een directe gunning rechtvaardigen.
Conclusie van Advocaat-Generaal Snijders
Een belangrijke recente ontwikkeling in deze jurisprudentie is de conclusie van Advocaat-Generaal Snijders van 24 mei 2024. Deze conclusie biedt een diepgaand inzicht in de toepassing van het Didam-arrest en de nuances die gepaard gaan met de verplichting tot een openbare selectieprocedure. Het benadrukt ook de relatie tussen de regels voor gebiedsontwikkeling en andere juridische kaders zoals aanbesteding en staatssteun.
Relatie tot aanbesteding en staatssteun
Het Didam-arrest heeft namelijk ook gevolgen voor de manier waarop aanbestedings- en staatssteunregels worden toegepast bij gebiedsontwikkeling. Overheden moeten ervoor zorgen dat hun vastgoedtransacties niet alleen voldoen aan de principes van het Didam-arrest, maar ook aan de relevante aanbestedings- en staatssteunregelgeving. Dit betekent dat transparantie, non-discriminatie, en gelijke behandeling ook in deze context centraal staan.
Conclusie
Het Didam-arrest heeft de spelregels voor gebiedsontwikkeling door overheden ingrijpend veranderd. Door de nadruk op transparantie en gelijke behandeling is er een eerlijkere en competitievere markt ontstaan voor vastgoedtransacties door overheden. Voor aannemers, projectontwikkelaars, pandeigenaren, en huurders van overheidsgebouwen, zoals kinderdagverblijven, is het essentieel om op de hoogte te zijn van deze ontwikkelingen en zich hierop voor te bereiden. De jurisprudentie sinds het Didam-arrest, inclusief de recente conclusie van Advocaat-Generaal Snijders, biedt waardevolle inzichten en richting voor het navigeren door dit complexe juridische landschap.
Door goed op de hoogte te zijn van deze ontwikkelingen kunnen betrokken partijen, zoals ontwikkelaars, aannemers, maar dus ook huurders van overheden, zoals kinderdagverblijven, niet alleen voldoen aan de wettelijke vereisten, maar ook strategisch voordeel behalen in een veranderende markt.
