Alleen al in 2021 geeft rechtspraak.nl 516 zoekresultaten als men zoekt op ‘overlast huurder’. Het is dan ook niet te ontkennen dat verhuurders vaak geconfronteerd worden met een overlastgevende huurder. Denk hierbij aan geluidsoverlast, stankoverlast, ongedierte doordat de woning niet goed wordt schoongemaakt, pesterijen of zelfs bedreigingen. Herkent u dit bij uw huurder? Dan staat in dit artikel hoe u zo snel mogelijk de huurder uit de woning krijgt.
Verplichtingen huurder overlast
Een huurder is op grond van de wet verplicht om zich als een ‘goed huurder’ te gedragen. Daarnaast hebben veel huurovereenkomsten in de overeenkomst zelf of in de toepasselijke algemene bepalingen een verplichting dat de huurder geen hinder of overlast mag veroorzaken. Ook huisdieren, huisgenoten of derden die zich met toestemming van de huurder in de woning bevinden, mogen niet voor hinder of overlast zorgen.
Als de huurder zich niet aan deze verplichtingen houdt en niet uit zichzelf de overlast staakt of de woning wilt verlaten, kunt u als verhuurder in actie komen. Bij het opzeggen van een huurovereenkomst heeft u te maken met lange opzegtermijnen die soms niet afgewacht kunnen worden. Een snelle oplossing om de huurder uit de woning te krijgen, is het starten van een kort geding procedure.
Kort geding procedure bij overlast huurder
Als de overlast dermate ernstig is, kan de verhuurder bij de rechter in een kort geding procedure de ontruiming van de woning vorderen. Dit is een snelle procedure, ook wel spoedprocedure, waarbij de rechtbank binnen afzienbare tijd een ordemaatregel kan treffen.
Een kort geding procedure kan vanaf de start van de procedure binnen twee maanden tot een uitspraak van de rechter leiden. Nadat de procedure is gestart met een dagvaarding zal de rechtbank binnen twee tot zes weken een mondelinge behandeling plannen. Bij de mondelinge behandeling kan de huurder verweer voeren. Na de mondeling behandeling heeft de rechtbank twee weken de tijd om uitspraak te doen.
Ontruiming van de huurwoning in een kort geding of een bodemprocedure
In een kort geding procedure kan de verhuurder vorderen dat de woning moet worden ontruimd. Als de rechter dit toewijst dan zal de huurder de woning moeten verlaten. Het is dan niet meer nodig om in een reguliere procedure, een zogenoemde bodemprocedure, bij de rechtbank de beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen. Als de rechter de ontruiming afwijst, dan kan in een dergelijke bodemprocedure de beëindiging van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning worden gevorderd.
Het verschil tussen deze procedures is dat voor een kort geding procedure is vereist dat de verhuurder spoed heeft bij de ontruiming van de woning. Daarnaast is het in een kort geding procedure niet mogelijk om uitgebreid bewijs te leveren met bijvoorbeeld getuigen. Deze mogelijkheid voor getuigenbewijs is er wel in een bodemprocedure. Een bodemprocedure heeft daarentegen een veel langere looptijd dan een kort geding procedure. Voordat je een uitspraak hebt, ben je al snel een jaar verder.
Voorbeeld ontruiming woning in kort geding
In een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 7 april 2021 is de gevorderde ontruiming van een woning in kort geding toegewezen. De overlast speelde al meerdere jaren. In deze jaren hebben meerdere incidenten in en rond de woning plaatsgevonden. De burgemeester heeft na het laatste incident de woning zelfs tijdelijk gesloten. Omwonenden hebben geklaagd over excessief gebruik van verdovende middelen en alcoholische dranken door bezoekers van de huurder. Daarnaast was er sprake van geluidsoverlast en werden omwonenden door deze bezoekers geïntimideerd en agressief bejegend. De omwonenden zijn hierdoor angstig geworden. De verhuurder heeft meerdere (waarschuwings)gesprekken gevoerd met de huurder, maar dit heeft niet geholpen. De verhuurder kwam gelukkig in actie.
De kantonrechter toetst of de overlast ernstig genoeg is dat aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een latere bodemprocedure ontbonden kan worden. In dat geval kan de kantonrechter nu al in kort geding de ontruiming toewijzen als ordemaatregel.
De kantonrechter weegt in een belangenafweging het belang van de verhuurder af tegen het belang van de huurder. Het belang van de verhuurder is dat hij gehouden is om bij te dragen aan de leefbaarheid van de woonomgeving en moet instaan voor een rustig woongenot voor de omwonenden. Hierdoor heeft de verhuurder een zwaarwegend belang bij het optreden tegen verstoringen van de openbare orde. De huurder heeft daarentegen een belang bij het behoud van de woning, mede gelet op haar leeftijd en psychische gesteldheid.
Uiteindelijk oordeelt de kantonrechter in deze zaak dat hij het niet aannemelijk acht dat het belang van de huurder zwaarder zal wegen dan het belang van de verhuurder. De kantonrechter verwijst hiervoor naar het feit dat de overlast al geruime tijd duurt, ernstig van aard is en pogingen om de overlast te stoppen niet hebben geholpen. In redelijkheid kan niet van de verhuurder worden verlangd dat hij de woning aan de huurder ter beschikking blijft stellen. De ontruiming van de woning wordt in kort geding toegewezen.
Belang van dossiervorming van de overlast
Er zijn ook veel voorbeelden waarin de ontruiming in kort geding niet wordt toegewezen. Het is van belang om voor het starten van een procedure als verhuurder eerst zelf te proberen de overlast te stoppen door het gesprek aan te gaan met de huurder en om een goed dossier van de veroorzaakte overlast op te bouwen.
De Rechtbank Noord-Holland heeft op 7 april 2021 uitspraak gedaan in een zaak waarin iemand bij de verhuurder klaagde over overlast van haar bovenbuurman. De klaagster had dagelijks geluidsoverlast door harde muziek, stampen en overige geluiden van de bovenbuurman. Daarnaast had zij last van treiteringen en voelde zij zich bedreigd door deze buurman. Dit meldde zij steeds per e-mail aan de verhuurder van de bovenbuurman om zo een dossier op te bouwen. Na een poging tot buurtbemiddeling werden ook verschillende andere instanties ingeschakeld: de gemeente, de politie en een wijkteam.
De rechtbank oordeelde in deze zaak dat er sprake moet zijn van ernstige en structurele objectiveerbare overlast. Het moet duidelijk zijn op welke momenten en in welke mate de overlast wordt ervaren. Dit kan worden aangetoond door de overlast vast te leggen in een akoestisch rapport, filmpjes of geluidsopnamen. Het alleen doorgeven van klachten op de momenten dat de overlast ervaren wordt is hiervoor onvoldoende geacht door de rechtbank. In objectieve zin moet worden vastgesteld dat daadwerkelijk sprake is van overlast. Aan deze toets werd in die zaak niet voldaan en het verzoek tot ontruimen van de woning werd afgewezen.
Conclusie
Kortom, de verhuurder dient bij te dragen aan de leefbaarheid van de woonomgeving en moet instaan voor een rustig woongenot van omwonenden. Als een huurder voor structurele en ernstige overlast zorgt voor omwonenden dan kan een verhuurder hiertegen optreden. Als schriftelijke en mondelinge verzoeken tot het staken van de overlast niet tot resultaat leiden, kan een juridische procedure een oplossing bieden. Na het opmaken van een dossier met meerdere bewijzen van de overlast, kan de verhuurder mogelijk op snelle wijze de ontruiming van de woning vorderen in een kort geding procedure bij de rechtbank.
Dit artikel is geschreven door mr. Hilde Wagemaker, advocaat Vastgoed en Huurrecht bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten te Alkmaar. Voor vragen over dit artikel of voor advies bij de aanpak van overlast door een huurder, kunt u contact met haar opnemen.
