De bouwpraktijk is voortdurend in beweging. Nieuwe wetgeving, herziene contractvoorwaarden en richtinggevende rechtspraak zorgen ervoor dat de civielrechtelijke verhoudingen tussen opdrachtgever, aannemer en andere bouwpartijen blijven verschuiven. Het afgelopen jaar zijn daarbij een aantal inhoudelijke knelpunten en ontwikkelingen zichtbaar geworden die voor de praktijk van groot belang zijn.
In dit artikel bespreek ik vijf civielrechtelijke hoogtepunten in het Nederlandse bouwrecht die in 2025 nadrukkelijk op de voorgrond zijn getreden:
- de herziening van de UAV GC 2025;
- het Bubbledeck arrest en de betekenis van ‘state of the art’;
- de discussie over vervaltermijnen als onredelijk bezwarend beding;
- de civielrechtelijke definitie van het begrip ‘bouwwerk’;
- de opkomst van de modelovereenkomst Kost+ als alternatief voor traditionele en integrale contractvormen.
1. UAV GC 2025: beperkte revolutie, wezenlijke accenten
Na een herzieningstraject dat al in 2016 is gestart, zijn in 2025 de UAV GC 2025 gepubliceerd. De algemene indruk is die van een typisch ‘polderresultaat’: de systematiek van de UAV GC blijft grotendeels intact, maar op enkele punten zijn duidelijke verduidelijkingen en verschuivingen aangebracht.
Een belangrijk nieuw element is de introductie van § 2a UAV GC 2025, waarin het uitgangspunt van proactief gedrag en interactie tussen partijen wordt vastgelegd. Hoewel deze bepaling volgens de toelichting van CROW geen zelfstandige juridisch afdwingbare verplichtingen creëert, heeft zij wel degelijk juridische betekenis. In geschillen zal dit beginsel een rol spelen bij de uitleg van het contract en bij de toepassing van de redelijkheid en billijkheid.
Daarnaast is de informatieregeling wezenlijk gewijzigd. Waar onder de UAV GC 2005 het risico van onvolledige informatie in belangrijke mate bij de aannemer lag, is dit risico onder de UAV GC 2025 in beginsel verschoven naar de opdrachtgever, indien de feitelijke toestand tijdens de uitvoering afwijkt van wat een zorgvuldig aannemer redelijkerwijs mocht verwachten. Daarmee wordt een al langer gevoelde onbalans deels gecorrigeerd.
Ook de regeling over wijzigingen is aangescherpt. De UAV GC 2025 kent nu expliciet het fenomeen van fictieve wijzigingen bij aanpassingen die aan de opdrachtgever zijn toe te rekenen. Daarmee is een lacune uit de UAV GC 2005 ingevuld, al blijft het risico bestaan dat partijen bij prijsaanpassingen in een impasse terechtkomen.
Tot slot sluit de regeling over aansprakelijkheid na oplevering beter aan bij de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Tegelijkertijd blijft § 16 lid 10 UAV GC – de vergoeding bij beëindiging – ongewijzigd en wordt deze regeling in de praktijk nog steeds als onvoldoende ervaren.
2. Het Bubbledeck arrest: ‘state of the art’ is geen vrijbrief
Een van de meest besproken uitspraken van 2025 is het zogeheten Bubbledeck arrest van het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2025:186). In deze zaak stond de vraag centraal in hoeverre een aannemer zich kan disculperen met een beroep op de state of the art bij toepassing van een innovatieve bouwmethode.
Het hof maakt in dit arrest een scherp onderscheid tussen productaansprakelijkheid en aannemingsrecht. De zeer strenge maatstaf uit het productaansprakelijkheidsrecht – waarbij wordt getoetst aan de meest geavanceerde stand van de wetenschappelijke en technische kennis – geldt voor producenten, maar niet zonder meer voor aannemers . Omdat de aannemer in deze zaak geen producent was van het toegepaste vloersysteem, mocht van hem niet worden verlangd dat hij kennis had van gebreken die alleen met producentenniveau kennis hadden kunnen worden ontdekt. Het hof oordeelt dan ook dat het state of the art verweer in dit geval slaagt.
Dit arrest is van groot belang voor de bouwpraktijk. Het voorkomt dat via de achterdeur van innovatie het ontwikkelingsrisico structureel bij aannemers wordt gelegd, terwijl dat risico primair thuishoort bij producenten – tenzij partijen contractueel uitdrukkelijk anders afspreken.
3. Vervaltermijnen: onredelijk bezwarend of toch aanvaardbaar?
Vervaltermijnen zijn al decennia een vast onderdeel van bouwvoorwaarden zoals de UAV, UAV GC en AVA. Toch staat de aanvaardbaarheid van dergelijke bedingen steeds vaker ter discussie, met name in consumentencontext.
In recente rechtspraak heeft een gerechtshof geoordeeld dat een vervalbeding in een koop /aannemingsovereenkomst onredelijk bezwarend kan zijn. Doorslaggevend daarbij was dat een vervaltermijn:
- de wettelijke verjaring vervangt;
- niet kan worden gestuit;
- kan gaan lopen vóórdat een gebrek is ontdekt;
- leidt tot volledig verval van rechten, zonder dat een natuurlijke verbintenis resteert.
Volgens het hof leidt dit tot een aanzienlijke verstoring van het contractuele evenwicht tussen partijen. Daartegenover staat een uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, waarin juist wordt geoordeeld dat vervaltermijnen in beginsel toelaatbaar zijn, mede omdat voor ernstige gebreken vaak een lange termijn (bijvoorbeeld tien jaar) geldt en omdat dergelijke voorwaarden tot stand zijn gekomen in overleg met consumentenorganisaties.
Dit spanningsveld laat zien dat vervalbedingen niet per definitie onhoudbaar zijn, maar dat hun toepassing in het concrete geval kritisch wordt getoetst. Met name bij latente gebreken en bij consumentenopdrachtgevers blijft dit een belangrijk procesrisico.
4. Wat is een ‘bouwwerk’? Een civielrechtelijk sleutelbegrip
Sinds de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen per 1 januari 2024 is het begrip bouwwerk civielrechtelijk van groot belang geworden. Art. 7:758 lid 4 BW introduceert voor de aanneming van bouwwerken een verzwaard aansprakelijkheidsregime na oplevering, dat dwingend recht is bij opdrachtgevers die natuurlijke personen zijn.
De wet bevat echter geen zelfstandige definitie van het begrip bouwwerk. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat aansluiting is gezocht bij de definitie in de Woningwet, die traditioneel zeer ruim is geformuleerd. Belangrijk is dat deze civielrechtelijke uitleg ruimer is dan de omgevingsrechtelijke uitleg van het begrip bouwwerk.
Uit onderzoek van het IBR blijkt dat de wetgever niet heeft beoogd het civielrechtelijke begrip te beperken tot vergunningplichtige bouwwerken. Integendeel: ook andere werken in de bouwsector – zoals infrastructuur en civieltechnische constructies – kunnen onder het civielrechtelijke begrip bouwwerk vallen.
Voor de praktijk betekent dit dat sneller sprake is van aanneming van een bouwwerk dan men wellicht vanuit omgevingsrechtelijk perspectief zou verwachten, met verstrekkende gevolgen voor de aansprakelijkheid van de aannemer.
5. Modelovereenkomst Kost+: op zoek naar een werkbaar alternatief
Het vijfde civielrechtelijke hoogtepunt is geen uitspraak of wetswijziging, maar een contractuele innovatie: de modelovereenkomst Kost+. Deze contractvorm is ontwikkeld als antwoord op de beperkingen van zowel traditionele contracten als geïntegreerde UAV GC contracten.
Kost+ is gebaseerd op open boek principes, een activiteitenplanning en een activiteitenraming. In plaats van een vaste aanneemsom wordt gewerkt met een richtprijs, waarbij aannemer en opdrachtgever samen profiteren van meevallers en samen bijdragen aan tegenvallers, binnen vooraf vastgestelde grenzen.
De overeenkomst kent verschillende varianten, waaronder een twee fasenbenadering, een opdracht voor ontwerp en uitvoering en een opdracht voor alleen uitvoering. Het uitgangspunt is steeds dat werkelijke kosten worden vergoed, vermeerderd met een transparante opslag voor algemene kosten en winst.
Kost+ is geen wondermiddel. Het model vergt vertrouwen, discipline en professioneel opdrachtgeverschap. Daar staat tegenover dat het een serieus alternatief biedt voor projecten waarin risico’s moeilijk vooraf zijn te prijzen en waarin samenwerking belangrijker is dan risicotransfer.
Slotwoord
Deze ontwikkelingen laten zien dat de keuzes aan de voorkant van het project – contractvorm, scope, rolverdeling en mate van samenwerking – bepalender zijn dan ooit voor het uiteindelijke risico en resultaat. Juist daar wordt nu het verschil gemaakt.
Een zorgvuldige contractuele inrichting voorkomt discussie achteraf, vertraging tijdens het werk en procedures na oplevering. Niet door alles dicht te timmeren, maar door vooraf scherp te bepalen wie waarvoor verantwoordelijk is, wanneer risico’s verschuiven en hoe wordt samengewerkt als het anders loopt dan gepland.
Dat is geen juridisch detail, maar een praktische randvoorwaarde voor een beheersbaar project. Mijn advies is dus om een zelf opgesteld contract toch nog even te laten controleren. Al was het maar op hoofdlijnen.
