Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 april 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:1925
Huurkorting door gebreken aan de woning?
Een huurkorting claimen vanwege schimmel, lekkages of andere woonproblemen? Veel huurders denken dat dit vanzelfsprekend is. Maar zo eenvoudig ligt het niet. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden deed op 1 april 2025 uitspraak in een zaak waarin een huurder jarenlang klaagde over ernstige gebreken – en zijn huur deels had opgeschort. Kreeg hij gelijk? Gedeeltelijk.
Wat speelde er?
De huurder sloot in 2018 een huurovereenkomst voor een woning met een huurprijs van € 730. Vrij snel daarna meldde hij vochtproblemen, schimmel, rioollucht en andere gebreken. Ook zou er sprake zijn van achterstallig onderhoud, onveilige situaties en zelfs asbest.
De huurder besloot daarom vanaf 2021 de huur deels niet meer te betalen en eiste huurvermindering en schadevergoeding. De verhuurder eiste op zijn beurt betaling van de achterstand en wilde ontruiming.
De rechter: deels gelijk, maar met beperkingen
Het hof stelde vast dat de klachten van de huurder reëel waren. Deskundigen hadden meerdere keren bevestigd dat er sprake was van ernstige gebreken. Volgens het hof leverden deze gebreken een aanzienlijke aantasting van het huurgenot op.
Maar: huurkorting krijg je niet automatisch. Het hof paste artikel 7:257 BW toe, dat bepaalt dat een vordering tot huurverlaging binnen zes maanden moet worden ingediend. Voor eerdere perioden – met name vóór mei 2022 – had de huurder te lang gewacht. Die claim verviel dus.
Voor de resterende periode (mei 2022 t/m maart 2023) kende het hof wél een huurkorting van 35% toe. De woning was nog bewoonbaar, maar de situatie was ernstig genoeg om een flinke korting te rechtvaardigen.
Andere kosten: wat mag en wat niet?
De huurder had daarnaast een aantal posten betwist:
- Een maandelijkse servicebijdrage van € 20. Niet toegestaan. De verhuurder gaf geen duidelijke kostenoverzichten, en dus was sprake van ongerechtvaardigd voordeel, in strijd met artikel 7:264 BW.
- Een keukenvergoeding van € 85 per maand. Evenmin rechtsgeldig. De huurder had gedwaald bij het sluiten van die afspraak. Deze vergoeding werd vernietigd.
- Twee huurverhogingen in 2020 en 2022. Ook die hielden geen stand: ze waren te laat aangekondigd, zonder de juiste informatie over bezwaar. Gevolg: ze werden als nietig beschouwd. De huur bleef daardoor op € 710 per maand.
Ook kosten voor deskundigenrapporten werden toegewezen. Ze waren noodzakelijk voor het voeren van de procedure.
Tot slot: schadevergoeding en saldo
Naast de huurkorting kreeg de huurder ook een voorschot van € 1.500 op schadevergoeding voor bijvoorbeeld aangetaste inboedel. De exacte schade moet nog in een aparte procedure worden vastgesteld. Na verrekening met de borgsom resteerde uiteindelijk nog een klein saldo dat de huurder moest betalen.
Wat kunnen we hiervan leren?
Voor huurders:
- Meld gebreken direct én schriftelijk.
- Wacht niet te lang met juridische stappen: huurverlaging kan vervallen als je te laat bent (binnen 6 maanden claimen!).
- Let op ‘extra’ kosten: zonder transparantie of duidelijke afspraken zijn die vaak vernietigbaar.
Voor verhuurders:
- Zorg voor duidelijke, tijdige communicatie over huurverhogingen.
- Wees transparant over servicekosten – zonder onderbouwing loop je het risico dat ze worden geschrapt.
- Realiseer je dat achterstallig onderhoud niet alleen leidt tot klachten, maar ook geld kan kosten
Conclusie
Het hof trekt een duidelijke lijn: ernstige gebreken rechtvaardigen een substantiële huurkorting, maar juridische deadlines zoals de zesmaands-termijn zijn streng. Ook laat de uitspraak zien dat verhuurders niet zomaar extra kosten mogen opleggen zonder een wettelijke of contractuele basis.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan gerust contact op met mr. Daniël Sjouke, advocaat bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten Amsterdam, via telefoonnummer 020 – 574 74 74 of mail d.sjouke@vandiepen.com.
