Door mr. Sander Hartog MRICS – advocaat vastgoed & partner bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten
De huurmarkt staat opnieuw in het teken van verandering. Minister Keijzer heeft een nieuw pakket maatregelen naar de Eerste en Tweede Kamer gestuurd met als doel “de betaalbaarheid te verbeteren en verhuurders meer ruimte te geven.”
Volgens de minister is het uitgangspunt:
“Huurders moeten een eerlijke prijs betalen, en verhuurders voldoende rendement en flexibiliteit houden om hun woning te kunnen blijven verhuren.”
Maar de vraag dringt zich op: biedt dit pakket daadwerkelijk structurele verlichting voor particuliere verhuurders, of is het slechts een cosmetische aanpassing van een scheef beleid?
Dit lijkt echter meer op een poging om de verhurende kiezer enigszins tevreden te stellen, zonder de hurende kiezer als kiezer te verliezen. Deze maatregelen zullen niet tot nauwelijks de daadwerkelijk problemen oplossen.
De kern van het nieuwe pakket
De belangrijkste voorgestelde wijzigingen op een rij:
- Tijdelijke huurcontracten mogen weer voor studenten, maar blijven verboden voor reguliere huurders.
- De maximale huurgrens voor de middenhuur stijgt naar € 1.200 per maand.
(Deze verhoging volgt per 1 januari 2026 al automatisch uit de inflatie-indexering.) - De WOZ-cap in het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt aangepast: Er komt een huurprijsopslag bovenop de reguliere huurprijsverhoging, zodat de woningen die door de WOZ-cap niet in de vrije sector komen te vallen, toch, bij een hogere WOZ-waarde, een (iets meer) passende maximale huurprijs krijgen.
- Kleine (rijks)monumenten: deze worden (iets) zwaarder gewaardeerd in het WWS, zodat een hogere huur kan worden gevraagd.
- Buitenruimte: het volledig ontbreken van privé-buitenruimte levert geen 5 minpunten meer op.
De praktijk: nog steeds een wankel evenwicht
Wie de markt kent, weet dat dit evenwicht allang is verdwenen. De afgelopen jaren hebben veel particuliere beleggers hun woningen verkocht of herbestemd. De oorzaken zijn bekend:
- de vergaande huurprijsregulering,
- het afschaffen van tijdelijke huurcontracten,
- de forse fiscale lastenverzwaring in box 3,
- en de onzekerheid over toekomstig beleid.
De nieuwe maatregelen bieden weliswaar iets meer lucht, maar zijn (veel) te beperkt en deels een sigaar uit eigen doos. De maatregelen pakken de structurele oorzaken van het teruglopende particuliere aanbod niet aan.
Wat dan wel?
Voor evenwicht in de markt is een verhoging van de toegestane maximale huur noodzakelijk. Een grens van € 1.400-1.750,00 zou reëler zijn. Dit gezien de kosten die verhuurders moeten maken voor aankoop (hoge prijzen + 10,5% OB), verbouw (hoge bouwkosten) en de hoge financieringslasten. Ook is de verhoging naar 36% rendementsheffing over een veel hoger forfaitair en daarmee fictief rendement bij verhuur van woningen killing. De oude, simpele regelgeving van 25% over 4% rendement zou veel passender zijn. Een aanpassing hiervan naar 30% over 5% had veel meer in de rede gelegen.
Kennelijk geldt het adagium van Johan Cruijff ook in de regulering van de huurmarkt: “Voetbal is simpel, maar simpel voetballen blijkt vaak het moeilijkste wat er is”.
Advies aan verhuurders en beleggers
Nu de contouren van de nieuwe regelgeving bekend zijn, is dit hét moment om:
- Uw woningportefeuille opnieuw te laten doorrekenen onder de aangepaste WWS-waarden;
- Uw huurcontracten juridisch te toetsen op de gevolgen van de overgangsregeling;
- Tijdig te anticiperen op de fiscale en civielrechtelijke effecten van de nieuwe wetgeving per 2026.
Mr. Sander Hartog MRICS
Advocaat vastgoedrecht | Partner Van Diepen Van der Kroef Advocaten Alkmaar
📞 072 – 512 1300
✉️ s.hartog@vandiepen.com
Gespecialiseerd in huurrecht, projectontwikkeling, bouwrecht, vastgoedbeleggingen en bestuursrechtelijk bouwrecht
