Het niet hebben van een hoofdverblijf kan voor de verhuurder van woonruimte een grond opleveren de huurovereenkomst te ontbinden of anderszins te beëindigen. Een huurder mag op grond van artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek het gehuurde alleen in gebruik geven aan een derde als hij er zelf zijn hoofdverblijf heeft. Daarnaast speelt het begrip een rol bij de inkleuring van het begrip ‘goed huurderschap’; onder welke omstandigheden is jouw huurder een slechte huurder? Het begrip ‘hoofdverblijf’ wordt in de wet nergens omschreven of gedefinieerd. In het huurrecht speelt het begrip echter een belangrijke rol als het gaat om de verhuur van woonruimte. Hoe moet dit begrip nu verder worden ingekleurd? Hieronder enkele handvatten.
Wettelijk gebruik
De term wordt gebruikt in meerdere wetsartikelen, die betrekking hebben op:
- ingebruikgeving aan een derde;
- medehuur van de partner van de huurder;
- medehuur van andere samenwoners;
- bescherming van de onderhuurder van zelfstandige woonruimte.
Analoge invulling
Voor de juridische invulling van het hoofdverblijf kan aansluiting worden gezocht bij de volgende in de wet of in rechtspraak omschreven begrippen.
- Woonplaats: “de woonplaats van een natuurlijk persoon bevindt zich te zijner woonstede, en bij gebreke van woonstede ter plaatse van zijn werkelijk verblijf”.
- Woonstede: “daar waar iemand werkelijk woont met zijn gezin, waar hij de zetel van fortuin heeft en zijn zaken behartigt, zijn goederen en eigendommen beheert, waar iemand vandaan gaat met een bepaald doel en terugkeert als dat doel is bereikt.”
- Woonadres: “1. het adres waar betrokkene woont (…), of, indien betrokkene op meer dan één adres woont, het adres waar hij naar redelijke verwachting gedurende een half jaar de meeste malen zal overnachten.
2. het adres waar, bij het ontbreken van een adres als bedoeld onder 1, betrokkene naar redelijke verwachting gedurende drie maanden ten minste twee derde van de tijd zal overnachten.”
De rechtspraak
Uit de rechtspraak vloeit voort dat sprake is van het hebben van een hoofdverblijf in een woning als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Hierbij moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. Deze omstandigheden zijn vaak feitelijk van aard. In de lagere rechtspraak lijkt de nadruk dan ook te liggen op de feitelijke aanwezigheid van de huurder (waar brengt de huurder de nacht door?). Ook het feit dat een huurder zich bij de gemeente niet heeft ingeschreven op het betreffende adres kan een aanwijzing zijn dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
Feitelijke invulling
Het juridische begrip ‘hoofdverblijf’ wordt veelal feitelijk ingevuld. Wanneer een huurder – of andere bewoner – zijn hoofdverblijf niet heeft in het gehuurde, kan dit voor een verhuurder grond opleveren om de huurovereenkomst door tussenkomst van de rechter te laten beëindigen. De verhuurder zal dan wel moeten aantonen dat de bewoner zijn hoofdverblijf niet heeft in het gehuurde. Voor beide partijen is een goede dossieropbouw essentieel. Voor de verhuurder is het van belang bewijs te verzamelen van het feit dat de huurder of bewoner zijn hoofdverblijf niet heeft in het gehuurde, en voor een huurder geldt het omgekeerde.
Heeft u te maken met een huurder die regelmatig elders verblijft of dreigt uw verhuurder met beëindiging van uw huurovereenkomst, neem dan gerust contact op met onze sectie Vastgoed bij Van Diepen van Der Kroef Advocaten te Amsterdam. Ook voor andere vastgoedgerelateerde vragen kunt u contact met haar opnemen, dan wel met een van onze andere vastgoed advocaten.
Zie ook onze andere blogs over interessante vastgoedgerelateerde vraagstukken, waaronder:
