In mijn vorige bijdrage schreef ik over de dreiging van overbouw en veiligstellen van de grondeigendom in het kader van art. 5:54 BW. Ik merkte op dat wanneer een opdrachtgever een bouwwerk wil oprichten op andermans perceel en de eigenaar van dat perceel verwijdering van het bouwwerk vordert, het aan zal komen op een afweging van de belangen van de verschillende partijen.
Indien de opdrachtgever kan aantonen dat verwijdering van de overbouw hem onevenredig zwaar in zijn belangen benadeelt, dan zal verwijdering van het bouwwerk niet toegewezen worden. Aldus wordt de overbouw gelegaliseerd en mag deze op het perceel van de grondeigenaar blijven staan.
Vordering tot verwijdering bouwwerk niet toegewezen: keuze grondeigenaar
De vraag die dan opkomt is of de grondeigenaar daadwerkelijk met lede ogen moet toezien dat hij zijn eigendom verliest. In antwoord daarop geeft art. 5:54 BW hem een tweetal mogelijkheden: het vestigen van een erfdienstbaarheid of het overdragen van de grond.
Tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid vestigen
Het bij notariële akte vestigen van een erfdienstbaarheid zorgt ervoor dat de grondeigenaar niet zijn eigendom verliest, maar dat daarop een verplichting komt te rusten om iets te dulden. De grondeigenaar zal aldus een (deel van een) bouwwerk op zijn grond moeten dulden. Daarmee raakt hij wel de beschikking over een deel van zijn eigendom kwijt. Het uitgangspunt bij een dergelijke ontneming van eigendom is dat er een volledige schadeloosstelling tegenover staat.
Overdracht van de grond
De grondeigenaar kan er ook voor kiezen de grond over te dragen. Een dergelijke overdracht betekent simpelweg de verkoop van het stuk van zijn perceel aan de overbouwer. De grondeigenaar zal hiervoor een vergoeding ontvangen. De hoogte van deze vergoeding zal op grond van ervaringsregels redelijk eenvoudig te bepalen zijn.
Verschil in compensatie
Voor de oorspronkelijke grondeigenaar is het al erg genoeg dat hij het bouwwerk en zijn eigendomsverlies zal moeten accepteren. De enige genoegdoening zal bestaan uit het ontvangen van de hoogste prijs. Hoewel per definitie elk geval specifiek is, kan de keuze tussen het vestigen van een erfdienstbaarheid of het overdragen van de grond daarin van betekenis zijn. Daar wordt bij opgemerkt dat de hoogte van de schadeloosstelling waarbij een erfdienstbaarheid wordt gevestigd, niet uitsluitend wordt bepaald door de grondprijs ter plaatse, maar dat de schadeloosstelling naar redelijkheid dient te worden vastgesteld. Deze kan o.a. afhankelijk zijn van omgevingsfactoren. De schadeloosstelling met eigendomsbehoud zal de grondeigenaar vervolgens moeten afwegen tegen de vergoeding die hij bij eigendomsoverdracht ontvangt.
Heeft u vragen neem dan gerust contact op de vastgoedsectie van Van Diepen Van der Kroef advocaten.
