Pas op met (te) hoge biedingen! Corona is geen overmacht bij het niet (tijdig) rondkrijgen van de financiering voor de woning

De woningmarkt is overspannen. Tientallen bezichtigingen zijn meer regel dan uitzondering en overbieden is de norm geworden. In deze situatie worden mensen helaas ook verleid tot het doen van een hoger bod dan de financiële situatie toelaat. Als een bieder de koopovereenkomst vervolgens niet of niet tijdig kan nakomen, dreigt het moeten betalen van een boete van tot wel 10 procent van de koopprijs. Een beroep op overmacht wegens de coronapandemie biedt daarbij geen soelaas.

In een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland kreeg een koper de financiering niet op tijd rond. De verkoper maakte aanspraak op betaling van de boete, die in dit geval volgens het contract maximaal € 44.250,– bedroeg. De koper deed een beroep op overmacht, omdat volgens hem de financiering niet op tijd rondkwam vanwege de coronapandemie. Hierbij speelde volgens de koper mee dat hij zzp-er was. De rechtbank gaat hier niet in mee; corona was er al voordat het bod werd uitgebracht en dat de financiering te laat rondkwam, komt voor rekening en risico van de koper. De koper komt weg met een boete van € 10.000,–, omdat de verkoper instemde met dit bedrag, in plaats van de volledige boete van € 44.250,– op te eisen.

Voorlopig koopcontract

Bij de koop van een woning tekent de koper, als partijen het eens zijn over de voorwaarden van de koop, een voorlopig koopcontract. Er is echter weinig voorlopigs aan deze koopovereenkomst; de koopovereenkomst is bindend. Het voorlopige karakter zit in de bedenktijd van drie dagen. Binnen drie dagen na ondertekening kan de koper van de overeenkomst afzien, zonder opgave van redenen.

Zijn de drie dagen voorbij, dan kan de koper mogelijk nog van de koop af als er een ontbindende voorwaarde wordt vervuld. Wordt zo’n voorwaarde vervuld, dan kan de koper de overeenkomst ontbinden. In veel koopovereenkomsten wordt een financieringsvoorbehoud gemaakt. Als de financiering niet voor een bepaalde datum rond is, dan kan de koper alsnog van de koopovereenkomst afzien. Dat moet dan wel op tijd aan de verkoper worden aangegeven.

In de koopovereenkomst staat meestal een boeteclausule. Worden verplichtingen uit de overeenkomst niet nagekomen, dan staat daarop een boete die kan oplopen tot 10 procent van de koopprijs. Die clausule geldt ook als de financiering niet op tijd rond komt en de koper niet (op tijd) een beroep op het financieringsvoorbehoud maakt.

In de hiervoor genoemde uitspraak kwam de financiering uiteindelijk wel rond, maar te laat. Hiermee schond de koper verplichtingen uit de overeenkomst. De koper stelde dat dit onder andere kwam omdat de hypotheekverstrekker wegens corona een lange doorlooptijd had. De verkoper maakte aanspraak op de boete, maar matigde die uit eigen beweging tot € 10.000,–. De koper was het hier niet mee eens, waarna de zaak aan de rechter is voorgelegd.

Geen beroep op overmacht wegens corona

De rechtbank oordeelt dat niet vast is komen te staan dat de vertraging het gevolg was van corona. Verder oordeelt de rechtbank dat de vertraging voor rekening en risico van de koper komt: de coronapandemie was ten tijde van de hypotheekaanvraag immers al langere tijd gaande. De koper heeft de verkoper niet op de hoogte gehouden en ook niet om verder uitstel gevraagd. Het beroep op matiging van de koper werd afgewezen, onder andere omdat de verkoper zeer coulant was en de verkoper zelf al de boete had gematigd.

Bied en koop niet lichtvaardig en reken niet op corona als escape

Hoewel de woningmarkt overspannen is en de verleiding om hoog te bieden op een woning groot is, is het belangrijk om reëel te blijven. Een bod dat de financiële mogelijkheden te boven gaat, kan grote gevolgen hebben. Als een bod wordt geaccepteerd en de koopovereenkomst wordt getekend, dan is dat een bindende overeenkomst, met alle mogelijke contractuele gevolgen van dien.
Hoewel een financieringsvoorbehoud als escape kan gelden, is het noodzakelijk om op tijd te zorgen voor financiering, of in elk geval op tijd te zorgen dat er duidelijkheid is over de financiering. Het is belangrijk om de contractuele termijnen te bewaken en op tijd contact op te nemen met de verkoper als het niet lukt om de financiering rond te krijgen.

Reken in elk geval niet op corona als omstandigheid die een beroep op overmacht rechtvaardigt. De coronapandemie is een omstandigheid die voor rekening en risico van de koper komt.

Dit artikel is geschreven door mr. Wendy Bond-Stroek, specialist contractenrecht bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten. Als u vragen hebt over een (voorlopig) koopcontract of ander contract of advies nodig hebt over ontbindende voorwaarden, boeteclausules of de beëindiging van een contract, dan kunt u contact met mij opnemen.