De invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs van woningen verandert per 1 mei 2022

Per 1 mei 2022 wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor huurwoningen opnieuw gewijzigd. Een onderdeel hiervan is dat de invloed van de WOZ-waarde op de maximaal toegestane huurprijs voor bepaalde woningen wordt beperkt. Dit heeft gevolgen voor nieuwe huurovereenkomsten, en in bepaalde gevallen kunnen ook zittende huurders aanspraak maken op een huurprijsvermindering.

Het woningwaarderingsstelsel en het puntensysteem

Hoe zit dit? Aan de hand van het WWS en het bijbehorende “puntensysteem” wordt de maximale kale huurprijs voor een woning bepaald. Dit systeem bepaalt ook of een woning een sociale huurwoning is waarvoor bijzondere wettelijke beschermingsmaatregelen gelden, of een vrijesectorwoning.

Kent het WWS aan een woning minder dan 142 punten toe, dan is er sprake van een sociale huurwoning met een maximale huurprijs van € 763,47 (prijspeil 2022). Vrijesectorwoningen hebben minimaal 142 punten, en hiervoor gelden geen maximale huurprijzen.

Iedere huurder kan gedurende de eerste zes maanden dat hij een woning huurt een huurprijscheck laten doen bij de Huurcommissie. Is er sprake van een sociale huurwoning en blijkt de overeengekomen huurprijs hoger te zijn dan volgens het WWS maximaal is toegestaan, dan past de Huurcommissie de huurprijs aan.

Het WWS kent onder meer punten toe aan het aantal vierkante meters van de woning, het energielabel, de voorzieningen in de woning en hoe luxueus die zijn.

Sinds 2015 worden ook punten toegekend op basis van de WOZ-waarde van de huurwoning. Doordat de prijzen voor koopwoningen sinds 2015 sterk zijn gestegen, is ook de WOZ-waarde van veel woningen sterk gestegen (de WOZ-waarde van iedere woning is in te zien op het WOZ-waardeloket). Als gevolg hiervan komen steeds meer huurwoningen boven de liberalisatiegrens van 142 punten uit, en hierdoor vallen deze huurwoningen in de vrije sector waar geen maximale huurprijzen gelden. Hierdoor kunnen steeds minder huurders betaalbare woonruimte vinden.

WOZ-waarde telt voor bepaalde woningen nog maar voor maximaal 33% mee

Om dit proces van stijgende huurprijzen af te remmen en te voorkomen dat het aantal sociale huurwoningen verder daalt, zal per 1 mei 2022 de WOZ-waarde voor bepaalde woningen nog voor maximaal 33% meewegen bij het bepalen van de maximale huurprijs. Het gevolg hiervan is dat een deel van de huidige vrijesectorwoningen na 1 mei 2022 minder dan 142 punten krijgt en als sociale huurwoning moet worden aangemerkt. Verhuurders die zo’n woning opnieuw gaan verhuren, zullen hier dus rekening mee moeten houden bij het vaststellen van de huurprijs.

Zittende huurders kunnen door deze wijziging in een aantal gevallen aanspraak maken op huurprijsvermindering. En zij kunnen zich voortaan beroepen op de regels die gelden voor sociale huurwoningen (die hun meer bescherming bieden).

Veel uitzonderingen in de gewijzigde regeling

De gewijzigde regeling is complex en deze kent bovendien veel uitzonderingen: zo geldt de maximering van de invloed van de WOZ-waarde bijvoorbeeld niet voor kleine nieuwbouwwoningen van maximaal 40 m2 in de zogenaamde COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht, die zijn gebouwd in de periode 2018 tot en met 2022. Laat u zich daarom als huurder, verhuurder of projectontwikkelaar goed informeren over de invloed van (onder meer) de WOZ-waarde op de maximale huurprijs voor een huurwoning, en welk huurrechtregime (sociale huur of vrije sector) van toepassing is.

Heeft u vragen over huurprijzen of andere huurrechtelijke vragen, of wilt u een huurovereenkomst laten opstellen of beoordelen? Onze advocaten van de sectie Vastgoed & Huurrecht denken hierover graag met u mee. Neem contact op met Wouter de Vries (030 – 236 46 00 of w.devries@vandiepen.com) of één van onze andere specialisten.