U koopt uw droomhuis, maar ontdekt daarna dat de fundering moet worden hersteld. De rekening kan dan oplopen tot tienduizenden euro’s. Daarom is het belangrijk om te weten welke funderingsrisico’s u loopt.
Funderingslabel bij woningtaxaties voor een hypotheekaanvraag
Heeft u voor de aankoop een geldlening nodig, dan vraagt de bank of verzekeraar doorgaans een hypotheekrecht op de woning. Als u de geldlening niet terugbetaalt, mag de geldverstrekker de woning verkopen om de hypotheekschuld af te lossen. De geldverstrekker wil daarom weten of de woning voldoende waarde heeft en daarom moet u een taxatie laten uitvoeren.
Per 1 april 2026 zijn taxateurs die gebruikmaken van het model Taxatierapport Woonruimte van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) verplicht om in de taxatie een “funderingsrisicoklasse” te vermelden. Hiervoor gebruikt de taxateur data van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) en zijn eigen waarneming.
De taxateur vermeldt vervolgens een funderingsrisicoklasse A, B, C, D of E in het taxatierapport, ook wel het “funderingslabel” genoemd.
Een funderingslabel D of E betekent dat er een potentieel hoog risico is op problemen met de fundering. Vooral in de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Friesland en Overijssel zijn er relatief veel panden met een verhoogd risico op funderingsproblemen, bijvoorbeeld omdat houten paal funderingen zijn gebruikt of de bodem verdroogt (bron: Fundermaps.com).
De taxateur moet bij een funderingsrisicoklasse D of E een aanvullend beperkt funderingsonderzoek (quick scan) laten uitvoeren, voordat hij het taxatierapport kan afronden. Blijkt uit die quick scan dat sprake is van een midden risico of hoog risico, dan is monitoring op locatie of aanvullend onderzoek nodig.
Stelt de taxateur definitief een funderingslabel D of E vast, dan moet de koper van de woning ermee rekening houden dat hij de fundering op enig moment moet laten herstellen of maatregelen moet treffen om schade aan de woning te voorkomen. Dit risico drukt de waarde van het onderpand voor de bank, waardoor de bank kan besluiten dat zij niet het volledige aangevraagde bedrag wil financieren, of helemaal geen geldlening wil verstrekken voor de aankoop van deze woning.
Tips voor de onderhandelingen
Meestal wordt een hypotheek pas aangevraagd en een taxatie uitgevoerd nadat de verkoper en de koper al een koopovereenkomst hebben gesloten en een koopprijs hebben afgesproken.
Komen funderingsproblemen pas na het sluiten van de koopovereenkomst aan het licht en krijgt de koper daardoor geen hypotheeklening of voorziet hij dat hij tienduizenden euro’s moet betalen voor funderingsherstel, dan wil hij wellicht afzien van de koop of een aanpassing van de koopprijs. Maar dat kan niet zomaar.
De kandidaat-koper doet er daarom verstandig aan om al bij de onderhandelingen over de koopovereenkomst rekening te houden met eventuele verborgen gebreken aan de fundering en kosten van herstel. De kandidaat-koper kan zijn risico beperken door opschortende of ontbindende voorwaarden uit te onderhandelen met de verkoper. Denk hierbij aan:
- Financieringsvoorbehoud bij funderingsproblemen: spreek af dat u de koopovereenkomst kunt ontbinden als u geen hypotheek krijgt voor het bedrag dat u nodig heeft om de woning te kopen. Zo bent u beschermd als de bank vanwege funderingsproblemen geen of slechts een lagere lening wil verstrekken.
- Ontbindende voorwaarde bij funderingsrisicoklasse D of E:
Spreek af dat u de koopovereenkomst kunt ontbinden als uit onderzoek blijkt dat de fundering in risicoklasse D of E valt. Zo voorkomt u dat u een woning met een mogelijk gebrekkige fundering koopt en zelf voor de herstelkosten opdraait.U kunt dit ook positief formuleren: de koopovereenkomst wordt pas definitief als uit onderzoek blijkt dat de fundering in risicoklasse A, B of C valt.
- Ontbindende voorwaarde bij te hoge herstelkosten: spreek af dat u de koopovereenkomst kunt ontbinden als uit onderzoek blijkt dat funderingsherstel noodzakelijk is en de kosten hoger zijn dan het bedrag dat u daarvoor wilt en kunt betalen.
Goede afspraken over funderingsrisico’s zijn niet alleen in uw belang als koper, maar bieden ook de verkoper duidelijkheid. Zo verkleint u samen de kans op discussie als later funderingsproblemen aan het licht komen.
Spreken partijen vooraf niets af en wordt de koper pas na het sluiten van de koopovereenkomst geconfronteerd met funderingsproblemen en hoge herstelkosten, dan zal de koper wellicht proberen om de koopovereenkomst te ontbinden of te vernietigen, of de verkoper aan te spreken tot vergoeding van de herstelkosten.
Wanneer de koopovereenkomst niet definitief tot stand komt, of nadat de koper deze heeft ontbonden, kunnen partijen desgewenst met elkaar onderhandelen over een aanpassing van de koopprijs om zo het risico van een gebrekkige fundering beter te verdelen.
Meer weten?
Wij helpen u graag al tijdens de onderhandelingen over een koopovereenkomst om goede afspraken te maken over potentiële funderingsrisico’s en andere gebreken. En ook als u vastgoed heeft gekocht of verkocht en daarna wordt geconfronteerd met gebreken, staan wij u bij.
Neem vandaag nog contact op met Wouter de Vries, advocaat vastgoed- en bouwrecht bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten – Utrecht, voor persoonlijk advies vóór of na de aankoop.
