De Tweede Kamer heeft dinsdag 2 juli 2025 met een reeks amendementen en moties de reikwijdte van de Wet versterking regie volkshuisvesting aanzienlijk aangescherpt. Hoewel de stemming over de wet zelf op het moment van schrijven nog moet plaatsvinden, zijn de contouren van de toekomstige woningbouwregie al duidelijk zichtbaar. Voor vastgoedontwikkelaars, grondeigenaren, investeerders en gemeenten betekent dit concreet: meer verplichtingen, minder ruimte voor vertraging, en nadrukkelijker rijksingrijpen bij stilstand.
De aangenomen wijzigingen geven inzicht in de politieke koers: een forsere sturingsrol voor het Rijk, versnelling van procedures, meer betaalbare koop, en bescherming tegen speculatie. In dit artikel bespreek ik de belangrijkste wijzigingen en wat die in de praktijk betekenen voor uw projecten en investeringsstrategieën.
1. Rijksingrijpen bij bestuurlijke stilstand
Een van de meest impactvolle wijzigingen betreft het rijksingrijpen bij vergunningentrajecten. Wanneer gemeenten te traag handelen, krijgt de minister de bevoegdheid om – na het verstrijken van een fatale termijn – de regie over te nemen. Daarbij wordt de coördinatieregeling verplicht ingezet: een instrument uit de Awb waarmee vergunningen gelijktijdig worden voorbereid, ter voorkoming van stapeling van bezwaar- en beroepsprocedures.
Praktijkadvies: ontwikkelaars doen er verstandig aan om het tijdig beslissen door bevoegde gezagen juridisch te monitoren. Bij overschrijding van de termijnen kan dit zelfs aanleiding zijn voor een beroep op rijksingrijpen. In onderhandelingen met gemeenten kan deze bevoegdheid tactisch worden ingezet om druk te zetten op vastgelopen planvorming.
2. Verlengd voorkeursrecht: méér tijd voor overheden
De termijn voor het gemeentelijk voorkeursrecht op gronden wordt verlengd naar vijf jaar, eenmaal verlengbaar. Deze maatregel moet grondspeculatie tegengaan en overheden meer ruimte geven om actief grondbeleid te voeren.
Let op: het voorkeursrecht legt een langdurige beperking op de vervreemding van vastgoed en kan de waarde van strategisch gelegen gronden drukken. Zorg dat in aanloop naar gebiedsontwikkelingen tijdig wordt geïnventariseerd of gronden door een voorkeursrecht geraakt (kunnen) worden. Bezwaar maken tegen een vestigingsbesluit blijft onder voorwaarden mogelijk.
3. Versnelling bij de Raad van State
Twee amendementen beogen de behandeling van woningbouwzaken bij de Raad van State te bespoedigen. Zo wordt de tweede zitting in beroepszaken geschrapt en worden ‘verkorte uitspraken’ mogelijk bij evident ongegronde beroepen.
Juridisch belang: deze wijzigingen reduceren het vertragingseffect van beroepsprocedures en versterken daarmee de uitvoerbaarheid van vergunningen. Voor initiatiefnemers betekent dit mogelijk snellere zekerheid. Tegelijkertijd vraagt het om een strakkere dossiervorming en zorgvuldige belangenafweging in het voortraject, juist omdat de rechter minder ruimte krijgt voor tweede beoordeling.
4. Verhoogde griffierechten: financiële drempel voor bezwaar
Bezwaren tegen woningbouw worden financieel ontmoedigd: €500 voor natuurlijke personen en €1.000 voor rechtspersonen. Doel is het tegengaan van strategisch of lichtvaardig bezwaar.
Advies aan ontwikkelaars en gemeenten: hoewel deze drempel de bezwaarlast mogelijk reduceert, blijft het belangrijk dat plannen juridisch robuust zijn. De financiële barrière voorkomt procedures niet volledig, maar vergroot wel het belang van kwaliteit in planvoorbereiding en participatie.
5. Betaalbare koopwoningen: verplichte doorverkoop aan doelgroep
Een cruciale wijziging betreft de doorverkoopvoorwaarden voor betaalbare koopwoningen. Deze woningen – binnen de bandbreedte van ca. €250.000 tot €405.000 – mogen na eerste bewoning uitsluitend worden verkocht aan doelgroepen zoals starters en cruciaal personeel.
Risico en strategie: deze regeling raakt direct aan de verhandelbaarheid en daarmee het financiële model van betaalbare koopprojecten. Het beperken van de vrije doorverkoop verlaagt mogelijk de waarde en aantrekkelijkheid voor beleggers en ontwikkelaars. Contractueel en notarieel moet dit zorgvuldig worden verankerd; ook is toezicht en handhaving door gemeenten vereist. Bespreek dit vroegtijdig met uw notaris en in uw planexploitatie.
6. Voorkeurspercentages en instructieregels: minimum 25% middenkoop
Een aangenomen motie schrijft voor dat minstens 25% van de nieuwbouw in de categorie ‘middenkoop’ moet vallen. Samen met de bestaande ambitie van twee derde betaalbare woningen wordt hiermee de ruimte voor vrije sectorprojecten verder verkleind.
Let op bij anterieure overeenkomsten en planontwikkeling: houd rekening met instructieregels op regionaal niveau die deze percentages dwingend opleggen. Dit beïnvloedt de haalbaarheid van projecten met een hoog aandeel vrije sector. Strategisch herfaseren of mengen van segmenten kan noodzakelijk zijn.
7. Urgentie en toewijzing: statushouders uitgesloten, dakloze gezinnen opgenomen
Opvallend zijn ook de wijzigingen in de urgentiecriteria: waar dakloze gezinnen met kinderen verplicht in aanmerking moeten komen, zijn statushouders expliciet uitgesloten van verplichte toewijzing.
Implicatie voor woningtoewijzers en gemeenten: dit raakt de samenstelling van toewijzingsregels en vergt mogelijk aanpassing van huisvestingsverordeningen. Houd rekening met juridische actualisatie en bestuurlijke verantwoording richting de gemeenteraad.
8. Moties met structurele impact
Naast de formele wetswijzigingen zijn er diverse moties aangenomen die richting geven aan toekomstig beleid:
- Landelijke inschrijfsystematiek: woningzoekenden moeten inschrijftijd kunnen meenemen naar andere regio’s. Belangrijk voor de mobiliteit op de woningmarkt.
- Projectbesluiten voor woningbouw: bundeling van toestemmingen in één besluit – vergelijkbaar met dijkversterkingen – wordt onderzocht.
- Woningbouw buiten de Randstad: extra ‘doorbraaklocaties’ buiten de Randstad worden toegevoegd.
- Woningsplitsing: uniforme landelijke kaders moeten het splitsen van panden stimuleren en versnellen.
Conclusie: regie vereist voorbereiding – bent u er klaar voor?
De Wet regie volkshuisvesting markeert een duidelijke koerswijziging: van faciliteren naar sturen. Voor vastgoedontwikkelaars, investeerders, gemeenten en grondeigenaren betekent dit meer regels, hogere eisen en minder ruimte voor vrijblijvendheid. Maar ook: nieuwe mogelijkheden voor wie strategisch vooruitdenkt.
Juist nu is het van belang om uw projecten, overeenkomsten en gebiedsstrategieën juridisch tegen het licht te houden. Dit door goed te bekijken wat deze wet concreet betekent voor uw plannen, grondposities of samenwerkingen of gesprekken/onderhandelingen met de nieuwe rijksbevoegdheden in de hand.
