Stelt u zich voor: u koopt het huis van uw dromen. De koop verloopt soepel, er lijkt niets aan de hand. Tot u bij een verbouwing ontdekt dat er asbest in de woning zit. Vreemd, want de verkoper had aangegeven dat dit niet het geval was of dat hij dit niet wist. Saneren is kostbaar en u denkt: de verkoper had mij hierover moeten informeren. Maar is dat ook zo?
De juridische basis
Bij de aankoop van een woning geldt in het algemeen dat de woning de eigenschappen moet hebben die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn (de woning moet ‘conform’ zijn). Dat staat vaak in de standaard NVM-koopaktes. Alleen gebreken die dit normale gebruik in de weg staan, komen in principe voor rekening van de verkoper.
Asbest betekent niet automatisch dat een woning non-conform is. In veel gevallen kan er nog gewoon veilig gewoond worden, ondanks de aanwezigheid van asbest. Non-conformiteit wordt pas aangenomen als de woning ongeschikt is voor normaal gebruik, bijvoorbeeld omdat er sprake is van losliggend of blootliggend asbest waardoor een gevaarlijke situatie ontstaat.
Naast non-conformiteit kan er sprake zijn van dwaling. Dit houdt – kort gezegd – in dat u de koop niet (onder dezelfde voorwaarden) zou hebben gesloten als u de juiste informatie had gehad. Bijvoorbeeld omdat de verkoper u niet, onjuist of onvolledig heeft geïnformeerd.
Mededelingsplicht en onderzoeksplicht
Verkopers hebben een mededelingsplicht: zij moeten de koper informeren over feiten die zij kennen en waarvan zij weten of behoren te weten dat deze relevant zijn voor het normale gebruik van de woning. Als de verkoper weet dat er asbest aanwezig is, moet hij dat dus melden.
Kopers hebben daarentegen een onderzoeksplicht. Zij mogen niet achteroverleunen, maar moeten bij twijfel of aanwijzingen zelf vragen stellen of onderzoek laten doen. De aanwezigheid van bijvoorbeeld een ouderdomsclausule kan de onderzoeksplicht van de koper versterken.
In de praktijk ontstaat vaak discussie over de verhouding tussen deze plichten. Als de verkoper informatie verzwijgt die hij had moeten melden, kan hij zich meestal niet verschuilen achter de stelling dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan.
Rol van de vragenlijst
Bij woningen die via een NVM-makelaar worden verkocht, vult de verkoper doorgaans een vragenlijst in. Deze lijst is bedoeld om feitelijke informatie over de woning te geven, maar is geen garantieverklaring. Ook ontslaat een ingevulde vragenlijst de koper niet zonder meer van zijn onderzoeksplicht.
De antwoorden in de vragenlijst hebben echter wel betekenis. Ze kunnen namelijk verwachtingen wekken over de staat van de woning. Als de verkoper daarin bijvoorbeeld aangeeft dat asbest alleen aanwezig is op een specifieke plek, mag de koper er in beginsel op vertrouwen dat deze informatie volledig is, tenzij er omstandigheden zijn die aanleiding geven tot twijfel.
Wanneer is asbest een gebrek?
Of asbest een gebrek oplevert, hangt af van de omstandigheden. Losliggend asbest dat een gevaar voor de gezondheid vormt, kan het normale gebruik van de woning belemmeren. Verborgen asbest op plekken waar het geen gevaar oplevert (zoals onder de grond) wordt doorgaans niet als gebrek aangemerkt, zeker niet als het alleen een probleem oplevert bij een verbouwing.
Dwaling in de praktijk
Als koper en verkoper allebei uitgaan van de onjuiste veronderstelling dat er geen of slechts beperkt asbest aanwezig is, kan sprake zijn van wederzijdse dwaling. Toch leidt dit niet altijd tot aanpassing of ontbinding van de koopovereenkomst. De rechter kan oordelen dat de dwaling voor rekening van de koper blijft, bijvoorbeeld omdat deze onvoldoende onderzoek heeft gedaan, professioneel werd bijgestaan door een makelaar, of wist dat de woning uit een periode stamt waarin asbest vaak werd toegepast.
Conclusie
Concluderend geldt dat de verkoper, voor zover hij hiervan op de hoogte is, de koper moet informeren over de aanwezigheid van asbest. Van de koper mag worden verwacht dat hij, zeker bij oudere woningen, actief onderzoek doet, bijvoorbeeld via een bouwkundige keuring of gerichte vragen. Voor wiens rekening eventuele saneringskosten komen, hangt – hoe flauw het antwoord ook klinkt – uiteindelijk af van de exacte omstandigheden van het geval.
Deze blog is geschreven door mr. Bas Labee, advocaat bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten Utrecht. Heeft u vragen, neemt u dan gerust contact op via m.labee@vandiepen.com of via telefoonnummer 030 – 236 46 00.
