Dit artikel verscheen in: Magazine Bouwend NHN najaar 2025
De verkiezingsprogramma’s zijn geschreven, de stemmen geteld. Over één ding is de politiek opvallend eens: Nederland moet bouwen, bouwen, bouwen.
Wat gaat Den Haag betekenen voor de bouwpraktijk? Krijgen ontwikkelaars en aannemers eindelijk lucht, of blijven procedures, stikstof en regelgeving de motor blokkeren?
De conclusie? Den Haag moet niet overreguleren, maar vooral faciliteren. Niet beperken, maar ruimte geven; zowel voor woningcorporaties als bouwers en ontwikkelaars.
Minder regels, meer realiteitszin
De bouwsector wordt al jaren belemmerd door overregulering. De Omgevingswet moest procedures vereenvoudigen, maar leverde vooral extra onzekerheid op. Gemeenten durven minder, uit angst voor bezwaar of vernietiging door de rechter.
Wat nu nodig is: Minder regels, minder dubbel werk en meer besliskracht. Niet elk bouwplan vraagt om een MER-procedure of uitgebreide participatie.
Versnelling procedures binnen juridische grenzen
Vrijwel alle partijen willen snellere procedures. Juridisch is versnelling mogelijk, maar niet onbeperkt. De toegang tot de rechter blijft beschermd door de Grondwet en Europese verdragen. Participatie, bezwaar, beroep en hoger beroep lijken echter, zeker in specifieke gevallen, te belemmerend te werken voor snelle woningbouw in crisissituaties. Effectiever voor de korte termijn is het benutten van bestaande middelen, zoals de coördinatieregeling in de Omgevingswet, waarmee besluiten parallel kunnen worden genomen. Een alternatief is ook het tijdelijk toelaten van woningbouw via flexwonen: met een tijdelijke omgevingsvergunning. Minder nieuwe wetten, meer uitvoering. De timing van de nieuwe omgevingswet lijkt in dat kader ook ongelukkig.
Stikstof: van blokkade naar balans
Het nieuwe kabinet zal een oplossing moeten bedenken in het stikstofdossier.
De huidige impasse vloeit rechtstreeks voort uit de Europese Habitatrichtlijn, waarin is bepaald dat elk project dat mogelijk significante gevolgen heeft voor een Natura 2000-gebied, vooraf moet worden beoordeeld. Het PAS-arrest van het Hof van Justitie uit 2018 heeft die verplichting aangescherpt: een generieke vrijstelling of drempelwaarde mag alleen als met wetenschappelijke zekerheid vaststaat dat onder die grens geen significante effecten optreden.
Het rapport-Meester (2024) laat zien dat een wetenschappelijk onderbouwde drempelwaarde juridisch mogelijk is, mits ecologisch verantwoord, goed gemonitord en gekoppeld aan herstelmaatregelen.
Zo kunnen kleine bouwprojecten weer doorgaan zonder eindeloze berekeningen van 0,0001 mol. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft tot nu toe generieke drempels afgewezen vanwege gebrek aan ecologische onderbouwing, maar laat ruimte voor herintroductie.
Het nieuwe kabinet staat in dit kader voor de uitdaging om de bouw niet langer een bedreiging te laten zijn voor de natuur, maar een toetssteen voor de uitvoerbaarheid van het milieurecht in onze hedendaagse maatschappij, met al haar behoeftes. Het is wel duidelijk; een toekomstig kabinet dat werkelijk wil versnellen, moet het stikstofrecht juridisch herijken, wat mogelijk is op voornoemde wijze.
Netcongestie: zonder stroom geen woningbouwversnelling
Naast stikstof vormt ook netcongestie een harde rem op woningbouw. Inmiddels loopt ruim 60% van de projecten vertraging op, variërend van 1 tot 7 jaar, simpelweg omdat nieuwe woningen, warmtenetten of bouwlocaties niet kunnen worden aangesloten op het elektriciteitsnet. De oorzaak ligt niet alleen in volle transformatorstations, maar ook in een tekort aan technisch personeel bij netbeheerders voor de noodzakelijke verzwaring.
Oplossingen vragen ook om juridische én planologische keuzes: het spreiden van stroomvraag in tijd (peakshaving, slimme sturing), ruimere toepassing van tijdelijke of decentrale netten (microgrids, projectgebonden infrastructuur), en het opnemen van (een eigen) netcapaciteit als harde randvoorwaarde in omgevingsplannen en locatiekeuzes. Zonder dergelijke maatregelen blijft versnelling van woningbouw een papieren belofte.
Uitkopen van boeren voor stikstofrechten
Boeren uitkopen zonder perspectief stuit terecht op verzet. Waarom niet toestaan dat vrijwillige stoppers zelf mogen ontwikkelen of deelnemen aan woningbouwprojecten? Dat vergrootdraagvlak én uitvoeringskracht. Op die manier kan de markt dit probleem ook oplossen, zonder dat de overheid enorm veel geld moet uitgeven aan de uitkoop van agrariërs. Dit vergt een goede analyse van de gebieden, waarin agrarische bedrijfsvoering kan worden omgezet naar een gebiedsuitbreiding ten behoeve van wonen. Een slimme gebiedsgerichte aanpak, waarin landbouwtransitie en woningbouw elkaar versterken, biedt kansen voor de benodigde versnelling voor woningbouw.
Nieuwe steden of een straatje erbij
D66 wil tien nieuwe steden bij OV-knooppunten. CDA en JA21 kiezen voor lokale uitbreiding. Juridisch en planologisch gezien is dat laatste realistischer. Nieuwe steden vergen decennia van planvorming en infrastructuur.
Verdichting, herontwikkeling, transformatie, uitbreiding van bestaande steden en dorpen via, niet alleen een straatje erbij, maar ook een overwogen uitbreiding in het groen, mogelijk ter vervanging van de omliggende agrarische gronden, vormen de beste oplossing voor de huidige woningnood. Ook de optie in de nieuwe omgevingswet tot het realiseren van tijdelijke bouwwerken, met versnelde procedures, geven voor de komende 10-15 jaar snelle opties op het realiseren van meer woonruimte. Tenslotte zou ook, eventueel via diezelfde tijdelijkheid, gekeken kunnen worden naar de omzetting en uitbreiding van vakantieparken naar woongemeenschappen. Ideeën en mogelijkheden genoemd genoeg om de wooncrisis op relatief korte termijn te kunnen faciliteren. De overheid dient echter ook hier te beseffen dat zij op dit vlak vooral dient te faciliteren en niet te veel dient te reguleren.
Ruimte voor markt én corporatie
Woningcorporaties moeten sociaal blijven bouwen en de markt moet ruimte blijven houden om rendabel te ontwikkelen.
Ondernemerschap en winstgevendheid zijn voorwaarden voor bouwproductie. Het bijna criminaliseren van winst werkt niet stimulerend voor woningbouwproductie. Door deze prikkel weg te nemen, wordt stilstand, of erger, achteruitgang verkregen. Zo is er door de plannen omtrent de middenhuur inmiddels geen huurwoning meer in dit segment te vinden. Het idee is sympathiek, maar zonder een voor de markt werkbare omgeving, komt er weinig van de grond.
Middenhuur: les uit een mislukt experiment – pas op met te ver ingrijpen op de vrije markt!
De recente middenhuurregulering van minister De Jonge (Wet betaalbare huur, 2024) toont hoe riskant overheidsingrijpen kan zijn.
Vier hoogleraren voorspelden op voorhand al dat het rendement zou dalen en ontwikkelaars zouden afhaken – inmiddels zien we dat het aanbod in het middenhuursegment inmiddels zeer sterk is afgenomen. Wat bedoeld was om huurders te beschermen, leidt in de praktijk tot minder woningen en minder investeringsbereidheid.
De les voor het nieuwe kabinet is helder: grijp niet verder in de vrije huurmarkt, maar laat sociale woningbouw aan de corporaties en handhaaf de bestaande 30%-norm voor nieuwbouw. Alleen met ruimte voor rendement blijft bouwen aantrekkelijk – en mogelijk.
Conclusie
Uit bovenstaande blijkt dat de woningcrisis geen juridisch onoplosbaar vraagstuk is. Het vergt echter wel kennis van de markt en van de (juridische en praktische) mogelijkheden en onmogelijkheden.
Niet teveel regulering en belemmering, maar juist een facilitering van de mogelijkheden die er zijn, waarbij de bouw niet wordt gezien als melkkoe of onderdeel van het probleem. Met de woningcorporaties dient de overheid haar sociale taak meer nadrukkelijk op te pakken, geholpen door de markt. Een markt die prikkels en oplossingen nodig heeft in plaats van belemmeringen, regulering en inperking.
Kortom: faciliteren en niet teveel reguleren — de bouwsector de ruimte geven om te bouwen.
