Wilt u een winkelruimte of andere bedrijfsruimte tijdelijk (ver)huren, maar loopt u vast op de wettelijke huurbescherming? Of wilt u duidelijke afspraken maken over het einde van de huur, bijvoorbeeld vanwege renovatie, sloop of verhuizing? Dan is het belangrijk om te weten wanneer van de wettelijke regels kan worden afgeweken, en hoe u dat juridisch correct regelt.
Wettelijke huurbescherming bij 7:290 BW-bedrijfsruimte
De wet biedt aan huurders van zogenoemde 7:290 BW‑bedrijfsruimte vergaande huurbescherming. Kort gezegd betekent dit dat:
- de huurder recht heeft op een huurperiode van 5 + 5 jaar; en
- de verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar kan opzeggen.
Opzegging is alleen mogelijk op basis van één van de wettelijke opzeggingsgronden. Gaat de huurder niet akkoord met de opzegging, dan moet de verhuurder de rechter verzoeken de huurovereenkomst te beëindigen. De rechter beoordeelt vervolgens of de opzegging rechtsgeldig is.
Deze huurbeschermingsregels zijn van semi-dwingend recht. Dat betekent dat hiervan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Is in de huurovereenkomst toch een afspraak opgenomen die in strijd is met de wet, dan kan de huurder die afspraak vernietigen en is hij daaraan niet gebonden.
Een veelvoorkomend voorbeeld is een huurovereenkomst die wordt aangegaan voor 3 + 3 jaar. Ook al staat dat contractueel zo vastgelegd, de huurder kan zich alsnog beroepen op de wettelijke termijn van 5 + 5 jaar.
Wanneer bestaat de behoefte om af te wijken?
In de praktijk zijn er situaties waarin zowel verhuurder als huurder wél bewust willen afwijken van de wettelijke huurbescherming. Dat speelt vooral bij tijdelijke verhuur of een tijdelijke verlenging van een bestaande huurovereenkomst.
Enkele voorbeelden uit mijn praktijk:
- Renovatie
Een winkelruimte moet op een vaste datum ontruimd zijn, omdat de verhuurder gaat renoveren. Partijen willen afspreken dat de huur automatisch eindigt, zonder opzegging. - Onderhuur horeca
Een restaurantruimte in een cultureel centrum wordt nog één keer met twee jaar onderverhuurd, waarna de onderhuurovereenkomst automatisch moet eindigen vanwege een geplande verhuizing van het cultureel centrum. - Sloop of herontwikkeling
Een winkelruimte wordt tijdelijk verhuurd aan een outletcentrum, totdat deze winkelruimte wordt gesloopt voor woningbouw.
Volgens de wettelijke huurbeschermingsregels kunnen dit soort afspraken niet zomaar worden gemaakt. Zonder aanvullende stappen loopt de verhuurder het risico dat de huurder zich alsnog op de huurbescherming beroept. Het gevolg kan zijn dat renovatie, sloop of verhuizing geen doorgang kan vinden, omdat de huurovereenkomst moet worden voortgezet.
De oplossing: goedkeuring door de rechter
De wet biedt een uitweg voor dit soort situaties. Partijen kunnen de afwijkende afspraken ter goedkeuring voorleggen aan de rechter. Zowel de verhuurder als de huurder kan zo’n verzoek indienen, maar een gezamenlijk verzoek verdient de voorkeur.
De rechter beoordeelt in de procedure onder meer:
- of de wettelijke rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast; en
- of de huurder de wettelijke bescherming in dit specifieke geval niet nodig heeft, bijvoorbeeld vanwege zijn maatschappelijke positie of professionele ervaring.
In sommige gevallen tasten de afspraken de huurbescherming wel aan, maar kan toch goedkeuring worden verleend, bijvoorbeeld als sprake is van een grote of professionele huurder die zich bewust is van zijn rechten.
Zorgvuldige motivering is cruciaal
Het is belangrijk om in het verzoekschrift duidelijk toe te lichten:
- welke afspraken afwijken van de wet; en
- waarom deze afspraken in dit geval gerechtvaardigd zijn.
Denk daarbij aan omstandigheden zoals:
- de aard en duur van de afwijking;
- de professionaliteit en onderhandelingspositie van de huurder;
- het feit dat de huurder goed is geïnformeerd en bewust instemt.
Keurt de rechter de afwijkende bedingen goed, dan zijn beide partijen daaraan gebonden en kan ook de verhuurder nakoming van de afspraken afdwingen.
Meer weten?
Overweegt u als (ver)huurder van bedrijfsruimte om afspraken te maken die afwijken van de wettelijke huurbescherming? Laat u dan al tijdens de onderhandelingen adviseren, en dien gezamenlijk een goed gemotiveerd verzoekschrift in. Zo voorkomt u dat afspraken achteraf niet afdwingbaar blijken en biedt u zowel uzelf als de huurder de gewenste zekerheid.
Voor meer informatie en advies kunt u contact opnemen met Wouter de Vries, advocaat vastgoed- en bouwrecht Van Diepen Van der Kroef Advocaten – Utrecht.
