Asbest in Vastgoed: wat u moet weten over bestuurs- en strafrechtelijke risico’s

Praktische tips en juridische waarschuwingen voor vastgoedprofessionals

Inleiding

Het juridische speelveld rondom asbest is breed en risicovol. Niet alleen speelt civiel recht een rol bij aankoop en verkoop van vastgoed met asbest, ook bestuurs- en strafrecht kunnen plotseling opspelen bij ogenschijnlijk eenvoudige werkzaamheden. In dit artikel bespreek ik – aan de hand van een praktijkvoorbeeld – hoe snel u als vastgoedprofessional verzeild kunt raken in bestuursrechtelijke sancties en zelfs strafrechtelijke vervolging. En vooral: wat u kunt doen om dat te voorkomen.

Een waarschuwend voorbeeld uit de praktijk

In de onderhavige casus werd een cliënt verdacht van het (laten) verrichten van werkzaamheden in een door hem gekocht pand (oude fabriekshal met kantoorgedeelte), waarvan hij – op grond van een asbestinventarisatierapport – wist dat er asbest aanwezig was. Hoewel er geen daadwerkelijke sloop of asbestverwijdering heeft plaatsgevonden – de werkzaamheden bestonden uitsluitend uit het opruimen van door vandalisme beschadigde objecten – werd cliënt geconfronteerd met zowel bestuursrechtelijke als strafrechtelijke implicaties. De kernvraag: zijn de werkzaamheden vergunning plichtig, en is er sprake van gevaar voor de gezondheid (arbeidsinspectie)?

Betrokken instanties

Binnen enkele dagen werd de cliënt geconfronteerd met drie ingrijpende maatregelen:

1. Stillegging door de Arbeidsinspectie
2. Last onder dwangsom vanuit de Omgevingsdienst
3. Strafrechtelijk verhoor op het politiebureau

Een escalatie die elke vastgoedprofessional wil voorkomen.

Vergunningplicht en bestuursdwang

Werkzaamheden aan panden met asbest vereisen vaak een vergunning, zoals vastgelegd in de Omgevingswet en de daarbij behorende uitvoeringsregelingen. Het verrichten van werkzaamheden zonder vergunning of (sloop)melding of een onzorgvuldige uitvoering kan leiden tot het opleggen van een last onder dwangsom. In deze casus blijkt dat de cliënt weliswaar goed op de hoogte was van de asbestlocaties en er geen sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd, maar dat hij desalniettemin geconfronteerd werd met voornoemde instanties en maatregelen.

Preventieve maatregelen en documentatie

De zorgvuldige inventarisatie van asbestlocaties en het documenteren van alle genomen veiligheidsmaatregelen spelen een cruciale rol. Door tijdig kennis te nemen van asbestinventarisaties, de geldigheidsduur daarvan en het uitvoeren van een actueel onderzoek, kan veel ellende worden voorkomen. Hierdoor kan aangetoond worden dat er geen sprake is van ernstig gevaar voor personen c.q. geen sprake was van opzet of nalatigheid. Het is essentieel dat pandeigenaren en aannemers continu de actualiteit van deze inventarisaties monitoren en eventuele wijzigingen tijdig communiceren met betrokken instanties.

Strafrechtelijke risico’s

1. Strafrechtelijke aansprakelijkheid

Naast bestuursrechtelijke sancties bestaat er in asbestgerelateerde zaken ook een risico op strafrechtelijke vervolging. Strafrechtelijk kan bijvoorbeeld worden gekeken naar overtredingen op het gebied van milieu- en gezondheidswetgeving. Het feit dat cliënt op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest kan in bepaalde omstandigheden als verwijtbaar worden aangemerkt, zeker indien hier sprake zou zijn van opzet of grove nalatigheid.

2. Bewijslast en intentie

In strafrechtelijke procedures is de bewijslast aanzienlijk. Er moet worden aangetoond dat er sprake was van een strafbaar feit, zoals opzettelijke schending van de veiligheidsvoorschriften of nalatigheid die tot een gevaarlijke situatie heeft geleid. In de besproken casus is het van belang dat men kan aantonen dat er geen sprake was van opzet, en dat de cliënt altijd de nodige voorzorgsmaatregelen heeft getroffen.

3. Samenwerking met deskundigen
   Het inschakelen van gecertificeerde asbestinventarissen en deskundigen op het gebied van milieuveiligheid kan van grote waarde zijn in zowel bestuursrechtelijke als strafrechtelijke procedures. Deze expertise kan helpen bij het weerleggen van aantijgingen en bij het overtuigen van de rechter of het bestuursorgaan dat alle noodzakelijke maatregelen zijn getroffen.

Praktische tips en waarschuwingen

1. Voer een grondige en actuele asbestinventarisatie uit:

Zorg ervoor dat u regelmatig de status van asbestlocaties in uw pand(en) verifieert en de inventarisaties up-to-date houdt. Dit vormt de basis voor uw verdediging bij eventuele geschillen.

2. Documenteer alle veiligheidsmaatregelen nauwkeurig:

Leg vast welke maatregelen zijn genomen om de risico’s van asbestblootstelling te minimaliseren. Denk hierbij aan het afsluiten van specifieke zones, duidelijke instructies aan medewerkers en het inzetten van deskundigen. Deze documentatie kan doorslaggevend zijn bij het aantonen van de zorgvuldigheid van uw handelen.

3. Schakel tijdig juridische hulp in:

Bij signalen van mogelijke overtredingen of bij een klacht van de bevoegde autoriteiten is het verstandig om direct juridisch advies in te winnen. Een specialist kan u helpen de risico’s in te schatten en op tijd de juiste stappen te ondernemen, zowel in het bestuursrecht als het strafrecht.

4. Ken uw rechten, plichten en risico’s: Wees u bewust van de regelgeving omtrent asbest en de gevolgen van eventuele overtredingen.
5. Voorkom escalatie: communiceer proactief met toezichthouders:

Een open en constructieve communicatie met toezichthouders kan bijdragen aan het voorkomen van escalatie. Wanneer er onduidelijkheden bestaan over de interpretatie van de regelgeving, is het raadzaam hierover tijdig overleg te plegen.

6. Bereid u voor op een multidisciplinaire aanpak:

Het snijvlak tussen bestuursrecht en strafrecht vraagt om een integrale benadering. Het inschakelen van zowel juridische als technische deskundigen kan helpen om alle aspecten van een zaak grondig in kaart te brengen en een effectief verdedigings- of afsteltraject op te zetten.

Conclusie

De juridische gevolgen van asbestwerkzaamheden kunnen verstrekkend zijn. Eén onbedoelde overtreding kan leiden tot bestuursrechtelijke sancties én strafrechtelijke vervolging. Wees dus alert bij aankoop en onderhoud van panden waarin mogelijk asbest aanwezig is – zelfs als de werkzaamheden onschuldig lijken.

Wilt u voorkomen dat u voor onaangename verrassingen komt te staan? Neem dan bij twijfel contact met mij op. Ik help u graag met een preventieve risico-inschatting of juridische bijstand in lopende zaken.