Bedrijfsruimte huren in Duitsland is een complexe activiteit waarvoor in de meeste gevallen juridisch advies nodig is. Commerciële huurovereenkomsten vallen grotendeels onder de contractvrijheid en kunnen door de partijen worden onderhandeld. Naast een hoge mate van flexibiliteit brengt deze contractvrijheid ook risico’s met zich mee die in het nadeel kunnen zijn van een of zelfs beide partijen bij een huurovereenkomst.
In tegenstelling tot in Nederland maken huurders en verhuurders van bedrijfsruimten in Duitsland zelden gebruik van gestandaardiseerde contracten of algemene voorwaarden. In plaats daarvan is het op de Duitse markt gebruikelijk dat elke huurder zijn eigen modelcontract heeft. De verhuurder legt vaak zijn of haar modelcontract voor aan de potentiële huurder, welk contract dan zorgvuldig en in detail moet worden bestudeerd door de huurder en worden onderhandeld. Maar waar moet vooral op gelet worden bij het huren van een bedrijfsruimte in Duitsland?
Geen onderscheid tussen verschillende soorten commercieel gebruik
Allereerst is van belang dat de Duitse huurwet geen onderscheid maakt tussen de verschillende soorten commercieel gebruik van de huurruimte(n). Dit betekent dat – in tegenstelling tot in Nederland – bedrijfsruimten die toegankelijk zijn voor het publiek, zoals verkoopruimten, en andere bedrijfsruimten, zoals kantoren, onder dezelfde wettelijke regels vallen. Er zijn hier belangrijke juridische bijzonderheden die niet alleen het succes van een zakelijke relatie bepalen, maar ook grote financiële gevolgen kunnen hebben. Onze Duitse advocaten kunnen deze bijzonderheden graag uitleggen.
Bijzondere valkuil: de vorm van het huurcontract
Daarnaast is van belang dat de Duitse huurwet ten aanzien van bepaalde huurovereenkomsten bijzondere formele vereisten kent. In principe kunnen huurovereenkomsten in Duitsland, net als in Nederland, ook mondeling worden gesloten. De Duitse wet bepaalt echter dat huurovereenkomsten met een looptijd van meer dan één jaar schriftelijk moeten worden vastgelegd. Om aan dit vereiste te voldoen moeten de partijen het contract eigenhandig ondertekenen met hun originele handtekening; een eenvoudige elektronische handtekening is niet voldoende. Bovendien moeten het contract en de bijlagen één document vormen. Dit betekent dat het contract en alle bijlagen fysiek samengebonden moeten zijn, bijvoorbeeld door middel van nietjes of bindingen. Dit geldt ook voor addenda bij de huurovereenkomst die op een latere datum worden overeengekomen.
Als de genoemde formele vereisten worden geschonden, is de huurovereenkomst echter niet ongeldig of nietig. Wel wordt de overeenkomst in dat geval geacht voor onbepaalde tijd te zijn gesloten, met als gevolg dat de overeenkomst op elk moment kan worden opgezegd, ongeacht een tussen partijen overeengekomen vaste looptijd van de overeenkomst.
De inhoud van de huurovereenkomst en flexibiliteit daarin
Ook de inhoud van de huurovereenkomst is van bijzonder belang. Zo is ten eerste van belang dat er bijzondere aandacht moet worden besteed aan de definitie van het huurobject, het pand en het gebruiksdoel, en dat er een gedetailleerd overdrachtsprotocol over de staat van de gehuurde ruimten moet worden opgesteld voor bewijsdoeleinden.
Ten tweede is van belang dat het de partijen vrijstaat om het huurbedrag en de aanpassing ervan gedurende de looptijd van de overeenkomst te regelen. In Duitsland worden wijzigingen van het huurbedrag niet in de eerste plaats door de rechter geregeld, maar door clausules in het contract, bijvoorbeeld met een indexeringsclausule. Daarnaast moet ook de verdeling van de bijkomende kosten zorgvuldig worden overwogen en in de huurovereenkomst worden opgenomen.
In tegenstelling tot in Nederland, hebben partijen in Duitsland ook een grote mate van contractvrijheid met betrekking tot de huurperiode. Er is geen wettelijke maximumtermijn voor commerciële huurovereenkomsten, daarom worden ze vaak voor een lange periode afgesloten en bevatten ze optierechten ten gunste van de huurder. In het kader van de opzegbaarheid en beëindiging van huurcontracten, is het belangrijk om een onderscheid te maken tussen huurcontracten voor bepaalde tijd en huurcontracten voor onbepaalde tijd. De eerste eindigen namelijk automatisch na afloop of in geval van buitengewone opzegging, de laatste eindigen in geval van opzegging volgens de wettelijke opzeggingstermijnen.
Overige risico’s op kosten en aansprakelijkheid vermijden
Bovendien is van belang dat een huurovereenkomst in detail moet worden onderzocht op eventuele kosten of aansprakelijkheidsrisico’s. In Duitsland is het gebruikelijk dat een verhuurder de verplichting tot het verrichten van onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde goed, of in ieder geval de kosten daarvoor, overdraagt aan de huurder. Er kunnen hierbij echter bepaalde leemtes in de verdeling van de kosten ontstaan, door de complexe juridische situatie en uiteenlopende jurisprudentie. Er moet daarom voorafgaande aan het sluiten van een huurovereenkomst in detail worden onderzocht welke verplichtingen een verhuurder daadwerkelijk kan overdragen aan de huurder en of er bijvoorbeeld speciale kostenlimieten moeten worden overeengekomen.
Verhuurders proberen vaak de aansprakelijkheid voor gebreken aan het gehuurde te beperken, wat grotendeels is toegestaan onder het Duitse huurrecht. Het is daarom van belang om altijd bijzondere aandacht te besteden aan eventuele aansprakelijkheidsbeperkingen, vooral in het geval van verborgen en initiële gebreken. Daar komt bij dat voor de meeste vorderingen die voortvloeien uit een commerciële huurovereenkomst een korte wettelijke verjaringstermijn geldt.
Heeft u vragen over Duits huurrecht? Wilt u een commercieel huurcontract laten beoordelen of heeft u juridisch advies nodig bij het onderhandelen over of implementeren van een commercieel huurcontract? Neem dan vrijblijvend contact op een met Lena Klein of een van onze andere Duitse advocaten in Amsterdam. Lena Klein is Duitse Rechtsanwältin en gespecialiseerd in Duits huurrecht. Zij staat regelmatig Nederlandse ondernemers bij die op de Duitse markt actief zijn.
