Inleiding
Netcongestie is in korte tijd uitgegroeid tot een juridisch thema van betekenis. Waar ontwikkelaars, aannemers en gemeenten voorheen vooral discussieerden over planologische randvoorwaarden of financiering, staat inmiddels steeds vaker de beschikbaarheid van een elektriciteitsaansluiting centraal. Projecten lopen vertraging op of komen zelfs volledig stil te liggen doordat een grootzakelijke aansluiting pas over jaren kan worden gerealiseerd.
De juridische vraag die zich dan aandient, is niet zozeer of dit gevolgen heeft voor de uitvoering van een overeenkomst, maar voor wiens rekening en risico dit komt. In dat kader is de vraag interessant of netcongestie kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW? En zo ja, wat dat concreet betekent voor de (rechts)positie van partijen?
Een vrij recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland geeft richting aan deze discussie. De zaak laat zien dat netcongestie onder omstandigheden kan kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid, maar ook dat dit geen vrijbrief is om een overeenkomst fundamenteel te herzien.
De zaak
In de betreffende zaak sloot midden 2020 een ontwikkelaar (MD) met de gemeente Haarlem een koop- en realisatieovereenkomst voor de bouw van een zogeheten foodhal. In de overeenkomst (algemene voorwaarden) stond – samengevat – opgenomen dat binnen twee jaar na levering van de grond het de bebouwing gebruiksklaar moest zijn en dat bij niet-tijdige realisatie de gemeente een terugkooprecht had, met inhouding van 10% van de koopsom.
De levering vond plaats op 28 december 2023. De bouwtermijn verstreek derhalve op 28 december 2025.
In 2025 verzoekt MD om verlenging van de bouwtermijn tot eind 2029. De belangrijkste reden is netcongestie: de benodigde grootzakelijke elektriciteitsaansluiting kan volgens netbeheerder Liander pas vanaf 2031/2032 worden gerealiseerd. Daarnaast wijst MD op gestegen bouwkosten, gewijzigde marktomstandigheden en afstemming met andere gebiedsontwikkelingen.
Partijen onderhandelen over een nadere overeenkomst. De gemeente stelt voor de bouwtermijn te verlengen tot 28 december 2029, met een aanvullende overlegverplichting indien op 1 juli 2028 blijkt dat uitsluitend de netcongestie verdere realisatie verhindert. Ook bevat het voorstel een totstandkomingsvoorbehoud (goedkeuring door het college van B&W) en ruimte voor overleg over een gelijkwaardig alternatief concept.
MD stemt niet in en start een kort geding. Zij vordert onder meer (i) een veroordeling tot dooronderhandelen, (ii) een verplichting tot verlenging van de bouwtermijn tot één jaar na realisatie van de aansluiting, en (iii) een verbod om de terugkoopregeling toe te passen zonder dergelijke verlenging.
Netcongestie als onvoorziene omstandigheid
De voorzieningenrechter oordeelt dat netcongestie in dit geval kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Geen van beide partijen had bij het sluiten van de overeenkomst in 2020 rekening gehouden met de huidige omvang van de congestieproblematiek. De benodigde aansluiting kon daardoor niet tijdig worden verkregen.
Het bevestigt dat netcongestie – afhankelijk van het moment van contractsluiting en de inhoud van de overeenkomst – onder omstandigheden buiten het normale contractuele risico kan vallen. Met name bij oudere overeenkomsten waarin geen expliciete regeling voor aansluitingsproblematiek is opgenomen, kan ruimte bestaan voor een beroep op artikel 6:258 BW.
Daarnaast voerde de ontwikkelaar niet alleen netcongestie aan, maar ook hogere kosten, gewijzigde marktomstandigheden en conceptuele bijstellingen. Stijgende bouwkosten, veranderende consumentenvoorkeuren of een gewijzigde investeringsbereidheid behoren in beginsel tot het normale ondernemingsrisico. Dat een project minder rendabel blijkt dan gehoopt, vormt geen grond om een overeenkomst te wijzigen. Artikel 6:258 BW is niet bedoeld als vangnet voor commerciële tegenvallers.
Het belang van een redelijk voorstel
Het meest instructieve onderdeel van de uitspraak is wellicht de manier waarop de rechter omgaat met het wijzigingsvoorstel van de gemeente. De verlenging tot eind 2029, met een aanvullend beoordelingsmoment in 2028, wordt door de voorzieningenrechter aangemerkt als “een heel redelijk voorstel”.
De rechter toetst hier of het door een partij gedane voorstel binnen de bandbreedte van redelijkheid en billijkheid valt. Indien dat het geval is, zal hij terughoudend zijn met het opleggen van verdergaande verplichtingen.
De vordering om de gemeente te verplichten tot dooronderhandelen wordt dan ook afgewezen. Evenmin wordt een onvoorwaardelijke verlenging tot één jaar na daadwerkelijke aansluiting toegewezen. Dat zou, in de ogen van de rechter, een te vergaande ingreep zijn in de contractuele verhoudingen.
Wel wordt de gemeente beperkt in het direct inroepen van het terugkooprecht. Gelet op de onvoorziene omstandigheid en de gezamenlijke intentie om het project te realiseren, moet de ontwikkelaar eerst nog de gelegenheid krijgen om in te stemmen met de voorgestelde nadere overeenkomst.
Conclusie
Netcongestie kan, afhankelijk van de omstandigheden, kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Dat kan aanleiding geven tot aanpassing van een overeenkomst, maar de rechter zal daarbij terughoudend toetsen en veel gewicht toekennen aan wat partijen oorspronkelijk zijn overeengekomen. Netcongestie vormt daarmee geen vrijbrief om contractuele verplichtingen open te breken.
Juist daarom is het van belang dat partijen bij netcongestie tijdig met elkaar in gesprek gaan en openstaan voor proportionele en goed onderbouwde oplossingen. Door constructief overleg kan vaak worden voorkomen dat een geschil escaleert en uiteindelijk door de rechter moet worden beslecht.
