Het parlement heeft in 2019 de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen aangenomen (hierna: “de wet”) en naar verwachting treedt deze wet op 1 januari 2022 in werking. Deze wet wijzigt onder meer de titel Aanneming van werk in het Burgerlijk Wetboek. Sommige bepalingen gelden per direct wanneer de wet in werking treedt. Deze zijn dus ook van toepassing op eerder gesloten aannemingsovereenkomsten voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van de wet nog niet zijn opgeleverd.
De belangrijkste wijzigingen
- Bij aanneming van een bouwwerk waarschuwt de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig voor kenbare onjuistheden in de opdracht, voor gebreken in door de opdrachtgever aangeleverde zaken en voor fouten en gebreken in door de opdrachtgever verstrekte documenten zoals tekeningen en het bestek én de mogelijke gevolgen daarvan voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Deze verplichting geldt per direct wanneer de wet in werking treedt. Er kan niet ten nadele van de consument-opdrachtgever van deze verplichting worden afgeweken.
- Bij oplevering van het bouwwerk verstrekt de aannemer aan de opdrachtgever een opleverdossier dat gegevens en bescheiden bevat die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer. Het opleverdossier bevat in ieder geval tekeningen en berekeningen betreffende het bouwwerk en de bijbehorende installaties, een beschrijving van de toegepaste materialen, installaties en de gebruiksfuncties van het bouwwerk en gebruiks- en onderhoudsinformatie. Deze verplichting geldt per direct wanneer de wet in werking treedt. Van deze verplichting kan wel worden afgeweken, zowel in overeenkomsten met consument-opdrachtgevers als met zakelijke opdrachtgevers.
- De aannemer is ook aansprakelijk voor gebreken aan het bouwwerk die na oplevering zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Dit artikel is van toepassing op overeenkomsten die na de inwerkingtreding van de wet zijn gesloten. Er kan niet ten nadele van de consument-opdrachtgever van deze bepaling worden afgeweken. Er kan slechts ten nadele van de zakelijke opdrachtgever van deze bepaling worden afgeweken, als dat uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.
(Overigens zal ook de Woningwet worden gewijzigd en zullen kwaliteitsborgers tijdens de bouw gaan toezien op de kwaliteit van het werk. Men verwacht dat gebreken daardoor al zoveel mogelijk voor oplevering zullen worden geconstateerd, zodat de aannemer die tijdens het de bouw en met minder kosten kan verhelpen.
Voor een na de inwerkingtreding van de wet gesloten aannemingsovereenkomst met een consument-opdrachtgever voor de bouw van een woning geldt voorts – dwingendrechtelijk – dat:
- De aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig informeert of – en zo ja, hoe – de aannemer heeft verzekerd dat de woning wordt afgebouwd en gebreken worden hersteld, mocht de aannemer bijvoorbeeld failliet gaan. De opdrachtgever is niet aan de aannemingsovereenkomst gebonden, zolang hij deze informatie niet van de aannemer heeft ontvangen.
- Heeft de opdrachtgever de laatste 5% van de aanneemsom bij een notaris in depot gestort, dan stelt deaannemer de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na oplevering schriftelijk in de gelegenheid om te laten weten of die van zijn opschortingsbevoegdheid gebruik wenst te maken (bijvoorbeeld omdat nog niet alle gebreken zijn verholpen). Hiermee wordt voorkomen dat de notaris het depotbedrag drie maanden na oplevering aan de aannemer uitkeert, als de opdrachtgever zelf de notaris niet heeft geïnformeerd dat hij de betaling aan de aannemer wenst op te schorten (zoals nu nog het geval is).
Tips
Als aannemer sluit u wellicht nu al aannemingsovereenkomsten voor bouwwerken die pas na inwerkingtreding van de wet worden opgeleverd. Het kan daarom verstandig zijn om nu al afspraken te maken over uw waarschuwingsplicht (met uw zakelijke opdrachtgevers) en over het opleverdossier (met alle opdrachtgevers). En sluit u na inwerkingtreding van de wet een aannemingsovereenkomst met een zakelijke opdrachtgever, dan kunt u uitdrukkelijk overeenkomen dat u na oplevering niet aansprakelijk bent voor gebreken die niet bij oplevering zijn ontdekt.
Vanzelfsprekend stellen wij van de sectie Vastgoed en Bouw bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten daartoe geformuleerde standaardteksten aan u ter beschikking.
