Bij bouwprojecten kan het voorkomen dat de kosten hoger uitvallen dan verwacht. Wat is de verantwoordelijkheid van de partijen die bij het ontwerp of de realisatie betrokken zijn? In een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (2 april 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:796) werd deze kwestie uitvoerig besproken aan de hand van een verhouding tussen een architect en opdrachtgever. Als bouwrechtadvocaat kom ik dit soort situaties vaak tegen. Om die reden vat ik de belangrijkste lessen voor u samen.
De Casus: ontwerp van een stolpwoning
In deze zaak gaf een stel opdracht om een stolpwoning te ontwerpen en te bouwen. Gaandeweg het project bleek dat de kosten veel hoger uitvielen dan oorspronkelijk begroot en veel hoger dan het door de opdrachtgevers aangegeven budget. Dit leidde tot onenigheid tussen de opdrachtgevers en de architect. De opdrachtgevers stelden dat de architect hen niet voldoende had gewaarschuwd, terwijl de architect aanvoerde dat dit onder meer het gevolg was van stijgende bouwkosten, die buiten hun macht lagen en dat er wel degelijk gewaarschuwd was.
Het Hof: zorgplicht van de aannemer
Het hof stelde dat een architect de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen (art. 7:401 BW). Dit betekent dat een architect, maar ook de overige bij de bouw als opdrachtnemer betrokken partijen, tijdig moeten waarschuwen als blijkt dat het budget wordt overschreden. Dit geldt des te meer als de opdrachtgever al vanaf het begin heeft aangegeven dat het project hun maximale budget betreft.
In dit geval oordeelde het hof dat de architect, ondanks enkele waarschuwingen, onvoldoende duidelijk had gemaakt dat het project ver boven het beschikbare budget zou uitkomen. De architect had eerder en gedetailleerder moeten waarschuwen, zodat de opdrachtgevers een goed geïnformeerde beslissing hadden kunnen nemen over eventuele kostenbesparingen of wijzigingen.
De Invloed van Stijgende Materiaalkosten
De architect verweerde zich tevens door te stellen dat de stijging van materiaalkosten door de coronapandemie de overschrijdingen veroorzaakte. Het hof vond dit verweer echter onvoldoende onderbouwd. Zonder concrete cijfers over de prijsstijgingen en een concrete onderbouwing hoe deze prijsstijgingen de overschrijding zouden hebben veroorzaken, kon het hof dit argument niet accepteren.
Wat betekent dit voor uw project?
Als opdrachtgever bij een bouwproject is het essentieel dat u vanaf het begin duidelijke afspraken maakt over het budget en dat deze afspraken goed worden vastgelegd. Het is vervolgens de verantwoordelijkheid van de bij de bouw betrokken partijen, zoals een architect en een aannemer, om u tijdig te waarschuwen voor kostenoverschrijdingen, zeker wanneer het budget een belangrijke rol speelt in de beslissingen die u neemt.
Voor aannemers geldt dat u bij elk project op voorhand duidelijk moet zijn ter zake het door de opdrachtgevers gesteld budget. U kunt in dat kader diverse voorbehouden opnemen in de overeenkomst. Daarnaast moet u de financiële grenzen van uw klanten goed in de gaten houden. Als er een reële kans op overschrijding is, moet u dit niet alleen tijdig melden, maar ook de noodzaak tot overschrijding voldoende onderbouwen. Het nalaten hiervan kan leiden tot aansprakelijkheid voor de daaruit voortvloeiende schade, zoals deze zaak duidelijk maakt. Voor aannemers geldt in aanvulling hierop dat in de wet diverse bepalingen zijn opgenomen omtrent een richtprijs, kostenverhogende omstandigheden, meerwerk en aanverwante zaken. Het is goed om u hierover goed voor te laten lichten.
Conclusie
Deze uitspraak bevestigt dat de zorgplicht van bij de bouw betrokken opdrachtnemers, zoals architecten en aannemers, verder reikt dan wellicht gedacht. Indien er geen sprake is van een vaste aanneemsom, maar ‘slechts’ van een door opdrachtgevers gecommuniceerd budget, dient dit bewaakt te worden en dient er tijdig gewaarschuwd te worden voor dreigende overschrijdingen. Dit is een belangrijk onderdeel van de zorgplicht van de bij de bouw betrokken partijen. Die zorgplicht komt ook veelvuldig voor in de nieuwe Wet kwaliteitsborging in de bouw.
Deze uitspraak bevestigt dat de zorgplicht van opdrachtnemers bij de bouw, zoals architecten en aannemers, verder reikt dan men wellicht zou verwachten. Wanneer er geen vaste aanneemsom is overeengekomen, maar enkel een door de opdrachtgever aangegeven budget, moet dit budget nauwlettend worden bewaakt en dient er tijdig te worden gewaarschuwd voor mogelijke overschrijdingen. Deze zorgplicht speelt ook een belangrijke rol in de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.
Heeft u vragen over de nieuwe wet kwaliteitsborging of andere bouwrecht gerelateerde vragen. Neem contact op met Sander Hartog. Vaak kan reeds met één gesprek over een voorliggende kwestie al veel duidelijkheid ontstaan en problemen worden voorkomen.
