Een week geleden (op 14 september 2021) heeft het hof Amsterdam een belangrijk arrest gewezen in de discussie over huurkorting in de coronaperiode (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728). Volgens het hof dient de Tegemoetkoming Vaste Lasten (“TVL”; kortweg een subsidie voor ondernemers en zelfstandigen met omzetverlies door coronamaatregelen, die dient ter ondersteuning bij het betalen van de vaste lasten) niet bij de omzet worden opgeteld maar van de vaste lasten worden afgetrokken. Deze benadering leidt tot een aangepaste berekening van de huurkorting.
In deze procedure werd door een hotel met restauratieve voorziening in verband met de coronamaatregelen (en in afwachting van het in een bodemprocedure te wijzen vonnis) opschorting van 50% van de huur gevorderd.
Het hof overweegt dat indien de huurder aannemelijk maakt dat (i) sprake is van een exceptionele omzet- en/of winstdaling en (ii) deze omzet- en/of winstdaling (voldoende) verband houdt met de coronacrisis, dat in beginsel grond geeft voor de toepassing van de in de jurisprudentie ontwikkelde 50/50-formule. Dit omdat door de gevolgen van de coronacrisis de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord; er wordt betaald voor een ruimte die gedurende langere tijd (nagenoeg) onbruikbaar is.
De 50/50-formule dient echter anders te worden toegepast dan tot nu toe veelal werd gedaan. De TVL is een tegemoetkoming in de vaste lasten. De TVL dient om die reden niet bij de omzet te worden opgeteld maar van de vaste lasten te worden afgetrokken. Let op, het gaat hier niet om de al uitgekeerde TVL maar het bedrag waarop recht bestaat.
Volgens het hof dient het totale bedrag aan vaste lasten in de berekening te worden betrokken. Hiervan wordt de TVL afgetrokken. Vervolgens wordt berekend welk deel van dit restant bedrag betrekking heeft op de huurprijs. Over dit laatste bedrag wordt de huurkorting berekend. De huurkorting bedraagt 50% van de omzetdaling. In het arrest is de huurkorting voor de maanden november en december 2020 als volgt berekend:
Totale vaste lasten: EUR 282.214,-
TVL: EUR 60.000,-
Vaste lasten na TVL: EUR 222.214,-
Van de vaste lasten na TVL heeft (afgerond) 62% betrekking op de huur, namelijk EUR 137.763,-.
De omzetdaling in het laatste kwartaal van 2020 is 94,5%; namelijk van EUR 1.804.436,- in het laatste kwartaal van 2019 naar EUR 98.975,- in het laatste kwartaal van 2020. De omzetdaling van 94,5% wordt tussen huurder en verhuurder verdeeld.
De huurkorting wordt dus 50% (sharing the pain) van 94,5% (47,25%) over het deel van de vaste lasten dat betrekking heeft op de huur en niet wordt gedekt door de TVL (EUR 137.763,-). De huurkorting over november en december 2019 gezamenlijk is EUR 137.763,- / 100 x 47,25 = EUR 65.093,-.
De berekening klinkt ingewikkeld, maar de benadering lijkt beter aan te sluiten bij de aard en het doel van de TVL. Bovendien betekent sharing the pain volgens het hof niet dat de verhuurder vanwege Corona uit solidariteit altijd een deel van de omzetterugloop van de huurder zou moeten compenseren. Of de door het hof gekozen benadering de juiste is, weten we hopelijk nadat de Hoge Raad de door de rechtbank Limburg recent gestelde prejudiciële vragen heeft beantwoord (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982).
Mocht u naar aanleiding van het voorgaande nog vragen hebben, neem dan gerust contact op met onze sectie Vastgoed van Van Diepen Van der Kroef te Amsterdam. Ook voor andere aan vastgoed gerelateerde vragen kunt u met een van onze vastgoed advocaten contact opnemen.
