Als advocaat gespecialiseerd in vastgoed, projectontwikkeling en de verhuur van onroerend goed, zie ik af en toe overheidshandelen, waar ik mijn vraagtekens bij zet. Dit is zeker het geval bij de recent ingevoerde Wet Betaalbare Huur. Niet alleen door mijn ervaring en kennis in het bouwrecht, maar ook door mijn eigen vastgoedontwikkelingen en eigendommen. Vanuit dat perspectief ervaar ik vanuit meerdere hoeken de impact van deze wetgeving.
De recente berichtgeving in het Noord-Hollands Dagblad bevestigt mijn zorgen. Het artikel “Huurwoning is nauwelijks te vinden“ benadrukt dat de wet van oud-minister Hugo de Jonge, die slechts enkele weken geleden in werking trad, al leidt tot een schaarste aan betaalbare middenhuurwoningen, met name in de Randstad. Deze wet beoogt de huurprijzen te reguleren om woningen betaalbaar te houden, maar de consequenties zijn veelomvattend en vaak nadelig voor zowel ontwikkelaars als huurders.
De Gevolgen van de Wet Betaalbare Huur
De huurprijzen die door het nieuwe systeem zijn vastgesteld, zijn namelijk in veel gevallen te laag om de hoge ontwikkelings- en koopprijzen in grote steden te dekken. Dit maakt het financieel onaantrekkelijk, zo niet onmogelijk, voor ontwikkelaars om nieuwe middenhuurwoningen te realiseren en hun huidige woningen te blijven verhuren. Hierdoor ontstaat een vicieuze cirkel: het aanbod van middenhuurwoningen daalt, terwijl de vraag onverminderd hoog blijft.
Uit mijn dagelijkse praktijk als advocaat blijkt dat deze situatie zowel ontwikkelaars als verhuurders in een moeilijke positie plaatst. Het eigendomsrecht van woningeigenaren wordt aangetast doordat zij verplicht worden hun eigendom voor een prijs te verhuren die vaak niet kostendekkend is. Dit belemmert niet alleen hun investeringsbereidheid, maar ook hun financiële stabiliteit. Met als meest verregaand gevolg een gedwongen verkoop van hun eigendom. Zeker bij kleine verhuurders, die soms van hun hele pensioenvoorziening afhankelijk zijn van deze verhuur, is dit een ingrijpend gevolg van de wetgeving.
Een Voorstel voor Hervorming
Om deze problemen aan te pakken, zou het in mijn optiek een veel betere optie zijn om enerzijds de maximale huren in het huidige systeem aan te passen. Een verhoging van de minimum huurprijs van € 879,66 tot € 1.123,13, naar een maximum van bijvoorbeeld € 1.500,00 – € 2.000,00 zou een meer realistische reflectie zijn van de ontwikkelopties en marktprijzen in stedelijke gebieden. Dit zou ontwikkelaars wellicht toch de mogelijkheid geven om in middenhuurwoningen te investeren, wat het aanbod zou vergroten en de druk op de huurmarkt zou verlichten.
Daarnaast is het cruciaal dat de overheid een systeem ontwikkelt dat geen onevenredige inbreuk maakt op het eigendomsrecht van woningeigenaren. Bijna iedereen is het erover eens dat het een cruciale fout is geweest van de overheid om de verhuurdersheffing in te voeren. De verhuurderheffing is een belasting op sociale huurwoningen. Sinds 2013 dragen alle verhuurders die meer dan 50 sociale huurwoningen bezitten deze belasting af over de waarde van hun woningbezit. Dit heeft de investeringsmogelijkheden van woningbouwcoöperaties sterk verminderd en heeft ervoor gezorgd dat er veel minder nieuwe huurwoningen gerealiseerd zijn dan dat er mogelijk zou zijn geweest zonder deze heffing. In plaats daarvan zou de overheid bijvoorbeeld woningbouwcorporaties moeten faciliteren om voor de middenhuur te ontwikkelen. Dit kan onder andere door hen lagere grondprijzen aan te bieden en voorrang te verlenen bij gronduitgifte. Op deze manier kan de overheid haar publieke taak vervullen zonder de markt te verstoren en zonder de rechten van particuliere eigenaren te schenden.
Conclusie
De intentie van de Wet Betaalbare Huur om woningen betaalbaar te houden is nobel, maar de uitvoering laat te wensen over. De huidige wetgeving veroorzaakt een schaarste aan middenhuurwoningen en grijpt te ver in op het eigendomsrecht van woningeigenaren. Door de huurprijsgrenzen realistischer vast te stellen en woningbouwcorporaties meer te faciliteren, kan de overheid een evenwicht vinden tussen betaalbaarheid en eigendomsrechten, wat uiteindelijk zal leiden tot een stabielere en rechtvaardigere huurmarkt.
Ik blijf mij, als gepassioneerd advocaat en vastgoedexpert, inzetten voor eerlijke en werkbare oplossingen binnen het vastgoedrecht, zodat zowel ontwikkelaars als huurders kunnen profiteren van een gezonde woningmarkt.
