De kranten staan er vol van; de bouw heeft te maken met schaarste op verschillende vlakken, waaronder personeel, maar ook en vooral schaarste in bouwstoffen. De hout- en staalprijzen schieten onder meer de pan uit. Technische installaties zijn lastig leverbaar, etc. etc. Hoe hier nu mee om te gaan?
In de praktijk zie ik dat partijen kort door de bocht de prijzen verhogen en ook regelmatig kort door de bocht die verhogingen weer afwijzen. Maar hoe zit het nu echt? Wat mag er wel en wat mag er niet?
Deze situatie is niet uniek en heeft zich eerder voorgedaan. Zo heeft de Raad van Arbitrage in een aantal uitspraken in 2006 en 2008 hierover al herhaaldelijk uitspraak gedaan. Meer recent heeft de Raad van Arbitrage zich hierover nogmaals uitgelaten.
- Het antwoord op de vraag is (deels) afhankelijk van de toepasselijke algemene voorwaarden of expliciete uitsluitingen voor prijsverhogingen in de schriftelijke opdracht. Check die dus eerst!
- De Raad van Arbitrage hanteert – op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden of het Burgerlijk Wetboek – het standpunt dat zo’n kostenstijging mag worden doorberekend aan de opdrachtgever mits het gaat om een (onvoorzienbare) sterke stijging die de kosten van het werk aanzienlijk verhogen. Dit laatste is belangrijk: verhoging van de kosten van het totale werk, men mag dus niet kijken naar (slechts) een onderdeel van het werk, zoals uitsluitend de staalprijzen of uitsluitend de werkzaamheden, in welk kader gewerkt wordt met het duurder geworden staal.
- Een volgend punt is wat er nu eigenlijk bedoeld wordt met een “sterke stijging” van de prijs voor het werk? Dit wordt gesteld op 5%. Dus pas als de prijs van het gehele werk met meer dan 5% stijgt, is deze voorwaarde vervult.
- De volgende voorwaarde is dat de stijging onvoorzienbaar moet zijn geweest voor de aannemer. Een staalleverancier/onderaannemer wordt geacht als professionele partij in de staalmarkt kennis van zaken te hebben en in dat kader rekening te houden met enige fluctuaties in de materiaalprijzen. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval (welke indicaties waren er op het moment van het sluiten van de aannemingsovereenkomst?). Dit ‘eigen risico’ werd in dit geval door de Raad van Arbitrage gesteld op 20% van de betreffende prijsverhoging. Voor alleen het meerdere mag de staalleverancier de prijsverhoging naar zijn afnemer doorbelasten. Er zijn ook uitspraken over minder gespecialiseerde bedrijven, zijnde een meer algemeen aannemersbedrijf, waarin dit eigen risico op 10% wordt gesteld.
- Maar dan zijn we er nog niet. Een (onder)aannemer heeft ook een waarschuwingsplicht. Niet alleen voor kenbare fouten in de opdracht, maar ook voor prijsstijgingen. Als de aannemer dit nalaat en bijvoorbeeld pas op het allerlaatste moment besteld en de duurdere prijzen dan doorbelast, zonder enige waarschuwing vooraf, dan bestaat de kans dat de Raad van Arbitrage alle prijsstijgingen of de prijsstijgingen tot het moment dat er gewaarschuwd had moeten worden, buiten beschouwing laat. Dit heeft als achtergrond dat partijen bij een tijdige waarschuwing met elkaar in overleg kunnen treden en niet geconfronteerd worden met hoge urgenties, problemen in de planning en oplevering. Ook zou de hoofdaanneemster/opdrachtgever bij een tijdige waarschuwing het werk mogelijk nog kunnen beperken, vereenvoudigen of beëindigen.
- Vervolgens moeten de prijsstijgingen berekend worden aan de hand van de concrete inkoopfacturen, waaruit de prijsstijging blijkt. Vaak wordt er gerekend aan de hand van indexen. Dat is onjuist. Er moet worden uitgegaan van de inkoopfacturen van onderaanneemster.
- Bovendien moet de aannemer aantonen wanneer hij normaliter staal voor dit werk besteld c.q. had moeten bestellen en pas vanaf dat moment geldt de prijsverhoging. Dit moment kan dus veel eerder liggen dan de daadwerkelijke, door de aannemer gestelde prijsverhoging.
Vragen:
Voor vragen over dit en andere onderwerpen op het gebied van vastgoed, aanneming en projectontwikkeling kunt u altijd contact opnemen met Sander Hartog via [email protected]. Hij is advocaat-partner bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten in Alkmaar en gespecialiseerd in vastgoedrecht. Ook is hij mediator in de bouw en vastgoed.
