Een kritische blik op de AVA en UAV – en op de risico’s voor zowel aannemers als opdrachtgevers
Wanneer een aannemer te laat is met opleveren, geldt in veel contracten een boete of korting per dag. In de meeste algemene voorwaarden voor aanneming van werk – zoals de AVA en de UAV – varieert dat bedrag tussen € 40 en 60,- Dat klinkt overzichtelijk, maar in de praktijk leidt dit vaak tot enorme frustratie bij opdrachtgevers, vooral bij grotere projecten zoals de bouw van een woning. Tegelijkertijd vertrouwen veel aannemers erop dat deze voorwaarden “nu eenmaal de standaard” zijn en dus wel rechtsgeldig zullen zijn.
Ik zie geregeld juristen die adviseren dat die boete ‘hard’ is en dat er geen ‘escape-mogelijkheden’ zijn. Dat is echter onjuist. Sterker nog: deze lage dagboete kan vernietigd worden, waardoor aannemers geconfronteerd kunnen worden met ongelimiteerde en onbeperkte aansprakelijkheid.
In dit artikel leg ik uit waarom dat zo is, welke rechtspraak dit bevestigt, en hoe je – afhankelijk van de situatie – als opdrachtgever of aannemer hiermee moet omgaan.
In artikel 10 lid 3 AVA 2013 staat dat de aannemer bij te late oplevering € 40, en UAV € 60, per werkdag verschuldigd is, tenzij hij recht heeft op bouwtijdverlenging. Het bedrag in de AVA is in de 2023-voorwaarden met slechts € 10 per werkdag verhoogd, terwijl de daadwerkelijke schade door vertraging zoals dubbele woonlasten, rentevergoedingen, financieringskosten tegenwoordig vele malen hoger is.
Voor veel opdrachtgevers voelt bij vertraging € 40 per dag dan ook als een papieren boete die nauwelijks prikkelt om op tijd op te leveren. Toch denken zowel aannemers als veel juristen dat “afspraak is afspraak” en dat men hier contractueel aan gebonden is.
Onredelijk bezwarend beding
Opdrachtgevers kunnen zich beroepen op artikel 6:233 sub a BW: een beding in algemene voorwaarden is vernietigbaar wanneer het beding onredelijk bezwarend is. Recent heeft de rechtbank Amsterdam in een uitspraak uit 2023 dit bevestigd:
“Vanwege de hoogte van de gefixeerde schadevergoeding komt de rechtbank tot het voorlopig oordeel dat het beding inderdaad onredelijk bezwarend is en dus vernietigd moet worden. Bij een kleine verbouwing die niet op het afgesproken moment klaar is zou een gefixeerd bedrag van € 40,00 passend kunnen zijn, maar bij grotere opdracht, zoals een woning die later klaar is, waardoor de opdrachtgever dubbele woonlasten heeft, zoals in dit geval, is het bedrag duidelijk te laag. Opvallend is dat in lid 3 geen onderscheid wordt gemaakt tussen kleinere en grotere opdrachten, in lid 5 wel. Bovendien is lid 5 een verdere beperking van de aansprakelijkheid.
Het beding in lid 3 komt de rechtbank voor als onredelijk bezwarend, omdat dit beding voor alle opdrachten, of ze nu klein zijn of groot, hetzelfde gefixeerde schadebedrag bepaalt en dat bedrag in een aanzienlijk deel van de bestreken gevallen de schade zeker niet dekt.”[1]
Kortom, bij het realiseren van een woning kan de boete gekwalificeerd worden als onredelijk bezwarend. In dat geval kan het beding worden vernietigd door een rechterlijke uitspraak of door een buitengerechtelijke verklaring. Bij vernietiging valt de beperking van aansprakelijkheid bij te late oplevering voor de aannemer weg. Dat betekent dat de aannemer op grond van de wet volledig aansprakelijk kan worden gehouden, inclusief alle gevolgschade en zonder beperking van het maximumbedrag.
Aangezien de vernietiging van het beding ook achteraf kan worden ingeroepen, is dat een groot risico voor de aannemer. En ja, daar bestaan inhoudelijke verweren tegen. Omdat ik echter meerdere lopende procedures over dit onderwerp heb en er in de literatuur nauwelijks aandacht aan wordt besteed, bewaar ik die verweren voorlopig nog even.
Dwangsommen
Een andere route om een te lage contractuele dagboete te ‘omzeilen’, is het instellen van een vordering tot nakoming van de aannemingsovereenkomst, op straffe van het verbeuren van een dwangsom. Dat is iets anders dan schadevergoeding: een dwangsom dient uitsluitend als pressiemiddel om de aannemer tot oplevering te bewegen, maar zal voor de aannemer wel als schade kunnen worden gevoeld.
Recent stond ik een opdrachtgever bij bij de bouw van een woning van circa € 1,5 miljoen. De aannemer heeft toegezegd op een bepaalde datum het werk op te leveren. Die datum is niet gehaald. In kort geding heb ik namens cliënt nakoming gevorderd, op straffe van een dwangsom van € 5.000 per dag.
De aannemer verwees naar de AVA en verweerde zich met het argument dat partijen “al een dagboete van € 40 hadden afgesproken”. Maar dat is juridisch onjuist. Die € 40 heeft betrekking op schadevergoeding. Een dwangsom is echter een nakomingsprikkel en staat daar volledig los van. In de zitting heb ik het als volgt verwoord: “De dwangsom moet ervoor zorgen dat het voor de aannemer economisch aantrekkelijker is het werk af te maken dan om weg te blijven en het maximum aan dwangsommen te verbeuren.”
De rechter volgde dit standpunt.
Conclusie
In een eerder artikel stelde ik al dat rechters kritischer worden op standaardbedingen, zelfs als die branchebreed worden toegepast. De AVA en UAV vormen daarop geen uitzondering. Wat betekent dit?
Voor aannemers:
- Sluit je blind aan bij de AVA of UAV, dan loop je een risico bij grote opdrachten dat de dagboete of korting wordt vernietigd.
- Het gevolg: onbeperkte aansprakelijkheid bij vertraging.
- Voorkomen is beter dan genezen: pas de tekst bij de boete aan of maak project-specifieke afspraken.
- Er zijn argumenten in te brengen om de vernietiging van het beding tegen te houden, maar dat is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Voor opdrachtgevers:
- Laat je niet afschepen met een standaardbeding dat niet in verhouding staat tot jouw werkelijke schade.
- Zowel vernietiging als dwangsommen kunnen krachtige middelen zijn om jouw positie te versterken.
Heb je een conflict over vertraging, twijfel je over de geldigheid van een boetebeding of wil je jouw voorwaarden laten toetsen? Neem gerust en vrijblijvend contact met me op; ik denk graag met jou mee.
[1] Rechtbank Amsterdam 22 februari 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:1578, r.o. 6.55.
