Bij projectontwikkeling komt veel kijken. En niet alleen bij grootschalige projecten waarbij weilanden of voormalige industrieterreinen worden ontwikkeld tot nieuwe wijken met woningen, winkels en andere voorzieningen, maar ook op veel kleinere schaal zoals bij het bouwen van een eigen woning.
Projectontwikkeling begint altijd met een idee of plan voor een of meer percelen. Grondeigenaren kunnen de markt ook uitdagen om een plan te bedenken waarbij de opdracht door middel van een wedstrijd wordt gegund aan degene met het beste idee. Vervolgens moet grond worden aangekocht, de financiering moet worden geregeld, de architect, constructeur en aannemer(s) moeten worden gecontracteerd, het bestemmingsplan moet misschien nog worden gewijzigd, vergunningen en toestemmingen moeten worden aangevraagd, kopers en huurders moeten worden gezocht, et cetera. Het is daarom zaak om zorgvuldig onderzoek te doen naar de mogelijkheden en onmogelijkheden van een perceel, de marktomstandigheden en mogelijke bezwaren uit de omgeving. Ook moeten de juiste partners voor de ontwikkeling voor het project worden gezocht, waarmee goede contracten moeten worden afgesloten. Het is daarom niet vreemd dat er vaak jaren zitten tussen het bedenken van een idee en het moment waarop de eerste schop de grond in gaat.
Onze tips
De advocaten van Van Diepen Van der Kroef adviseren veelvuldig over projectontwikkelingen, en helpen bij het oplossen van problemen die zich tijdens het proces voordoen. In dit artikel geven wij een aantal tips over hoe u als projectontwikkelaar kunt omgaan met uitdagingen die wij tijdens projectontwikkelingen vaker tegenkomen:
- Spreid uw risico’s met meerdere vennootschappen. Wanneer u bijvoorbeeld een appartementengebouw ontwikkelt met de bedoeling om de appartementen te verkopen of te verhuren, dan is het verstandig om uw risico’s te spreiden door de verschillende activiteiten onder te brengen in verschillende vennootschappen. Bijvoorbeeld een vennootschap die de grond aankoopt, een vennootschap die opdracht geeft voor de bouw van het appartementengebouw, en een vennootschap die de verhuur op zich neemt. Krijgt de formele opdrachtgever van de bouw dan een conflict met de aannemer over geld, dan kan de aannemer niet zomaar zijn vordering verhalen door beslag te leggen op de grond of huurinkomsten.
- Zeg huurovereenkomsten tijdig en op de juiste wijze op. Als bestaand vastgoed wordt her ontwikkeld, dan moet u rekening houden met eventuele zittende huurders. Onderzoek hoe lang de huurovereenkomsten nog lopen en per wanneer deze kunnen worden opgezegd en of de huurder misschien huurbescherming of ontruimingsbescherming geniet. Zeg de huurovereenkomsten tijdig en op de juiste wijze op en begin op tijd met procedures om de huur te beëindigen als de huurder niet meewerkt aan de opzegging. Of ga tijdig met de huurder in overleg over een beëindigingsregeling.
Wilt u juist leegstand voorkomen? Denk dan aan de mogelijkheid om kortdurende huurovereenkomsten af te sluiten, en maak goede afspraken met de huurder over de einddatum.
- Spreek een realistische bouwtijd af, maar houd ook rekening met vertraging. In de aannemingsovereenkomst staat de bouwtijd van start tot oplevering meestal uitgedrukt in een vaste opleverdatum, of een bepaald aantal werkbare dagen. Tijdens de bouwfase kunnen zich allerlei oorzaken voordoen, waardoor de aannemer meer tijd nodig heeft. Denk aan leveringsproblemen van materialen, tekeningen die gewijzigd moeten worden, weersomstandigheden die het werk vertragen en meerwerk. Spreek daarom met de aannemer een realistische bouwtijd voor de oplevering van het werk af, onderzoek kritisch of verzoeken om bouwtijdverlenging redelijk zijn, en houd er rekening mee dat zich altijd enige vertraging kan voordoen. Wees daarom ook voorzichtig met het doen van optimistische toezeggingen aan kopers of huurders wanneer hun woning of bedrijfsruimte klaar zal zijn.
- Vraag op tijd een elektriciteitsaansluiting aan. In het nieuws is veel aandacht voor het volle stroomnetwerk. Netbeheerders kunnen momenteel niet altijd garanderen dat binnen de wettelijke termijn een elektriciteitsaansluiting voor uw nieuwe gebouw wordt gerealiseerd of verzwaard. Dit probleem speelt met name bij bedrijfsruimten. Vraag daarom op tijd uw elektriciteitsaansluiting aan bij de netbeheerder en houd rekening met lange wachttijden.
Wilt u advies of hulp bij uw project? Neem dan contact op met Wouter de Vries (specialist Vastgoed en Bouw, vestiging Utrecht) via [email protected] of via 030 – 236 46 00.
